부천지원·2024타경54711

경기도 부천시 원미구 계남로301번길 18-5 5층 502호 (춘의동, 유창팰리스)

경기도 부천시 · 다세대 · 전용 33.06㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

유찰 8회 — 결함 의심

위험도82/100

유찰 8회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	33.06㎡ (10.00평)(연면적 657.74㎡)
㎡당 공시지가	2,116,000원(2026년 기준)
용도지역	제2종일반주거지역(건축물대장)
사용승인일	2015-08-21(건축물대장)
감정평가액	2.01억 (201,000,000원)
최저 매각가격	9,849만 (98,490,000원) · 49%

위치

경기도 부천시 원미구 계남로301번길 18-5 5층 502호 (춘의동, 유창팰리스) [집합건물 철근콘크리트구조 33.06㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역경기도 부천시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

더만족병원95m
부천제일의원203m
온유동물병원247m

🏫학교(5)

옥산초등학교260m
심원고등학교295m
부천신흥초등학교358m

🚇지하철역(3)

춘의역 7호선401m
신중동역 7호선500m
부천종합운동장역 7호선1.3km

🛒대형마트(3)

롯데슈퍼프레시 중동점503m
부천농협 하나로마트 부천농협 본점661m
홈플러스익스프레스 중동점662m

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

용도지역제2종일반주거지역

구조철근콘크리트구조

연면적657.74㎡

사용승인일2015-08-21

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

2억 100만원

최저 입찰가

9,849만원49%

예상 낙찰가

9,849만원

주변 시세

1억 9,698만원

개별공시지가 · 2,116,000원/㎡ (2026년 기준)

적정 입찰가 밴드

예상 9,849만

9,849만9,849만

🤖 AI 추정 — 유찰 8회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌으나, 임차인 보증금 인수 가능성이 완전히 배제되지 않아 추가 리스크가 있어 최저가 수준에서만 거래 가능할 것으로 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

공시가 (2026)

212만/㎡ × 33㎡

6,995만원

추정 낙찰가

49% of 감정가

9,849만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+233만원

매각가 1.74억

단기 양도세

−3,716만원

매각차익 0.75억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 0.98억 · 시세 (협상 후) 1.81억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+3,652만원

매각가 2.00억 · 자기자본 1.33억

5년 ROI

+27.5%

연 환산 5.5%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.75억	+272만원	+2.0%	+609만원	+4.6%
3년	1.82억	+2,559만원	+19.3%	+3,572만원	+26.9%
5년	1.90억	+2,925만원	+22.0%	+4,614만원	+34.8%
10년	2.09억	+3,939만원	+29.7%	+7,317만원	+55.1%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.33억 · 이자 0만원

+2,925만원

ROI +22.0%

50% 대출

자기 0.98억 · 이자 1,477만원

+1,447만원

ROI +14.7%

70% 대출

자기 0.84억 · 이자 2,068만원

+856만원

ROI +10.1%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−13,274만원	−13,274만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−99만원	−13,373만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−99만원	−13,473만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−99만원	−13,572만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−99만원	−13,672만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−99만원	−13,771만원	재산세·종부세·유지비
매각	+17,423만원	+3,652만원	매각가 2.00억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.82억

+2,318만원

ROI +17.5%

+0%/년

매각가 2.01억

+3,772만원

ROI +28.4%

+2%/년기본 가정

매각가 2.22억

+5,348만원

ROI +40.3%

+4%/년

매각가 2.45억

+7,052만원

ROI +53.1%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

0.98억

취득세 (3.5%)

345만원

법무비

80만원

수리 추정 (33㎡)

1,500만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

226만원

유지·수리비 (5년 누적)

271만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

100만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

2,450만원

5년 후 매각가

2.00억

= 순수익

+3,652만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.98억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 2.01억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.81억
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.71억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 49%까지 떨어진 매물
🔄
회차
8회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
📊
시세
주변 시세 대비 약 50% 저렴
🚇
교통
춘의역 7호선 도보 5분 (400m)
🏫
학군
옥산초등학교 도보 3분
🛒
생활
롯데슈퍼프레시 중동점 500m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 8회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.

회차

2025-08-28

2억 100만원

유찰

회차

2025-10-16

1억 4,070만원

유찰

회차

2025-11-20

9,849만원

유찰

회차

2025-12-23

6,894만원

유찰

회차

2026-01-29

4,826만원

유찰

회차

2026-02-24

3,378만원

유찰

회차

2026-03-17

2,364만원

변경

회차

2026-04-21

2억 100만원

유찰

회차

2026-06-02

1억 4,070만원

유찰

회차

2026-07-07

9,849만원

미정

회차당 약 30% 저감 · 다음 회차 예상가 9,849만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 임○우 (502호)1p
임차인 임○우가 502호에 2019-07-05 전입, 2019-08-09 확정일자, 보증금 175,000,000원, 2025-01-08 배당요구. 한국주택금융공사가 임차인의 승계인으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서 제출. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의. 따라서 보증금 인수 가능성은 낮으나 배당받지 못한 잔액이 인수될 수 있음.
"임○우:2023.05.04.주택임차권등기 한국주택금융공사:임차인 임찬우의 임대차권리 승계 신청채권자 한국주택금융공사가 임차인의 승계인으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서(인감증명서 첨부)를 제출, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함"
점유자 없음1p
현황조사서에 임대차관계 0명으로 기재, 점유자 표시 없음.
"임대차관계: 0명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 임○우 (502호)	임차인 임○우가 502호에 2019-07-05 전입, 2019-08-09 확정일자, 보증금 175,000,000원, 2025-01-08 배당요구. 한국주택금융공사가 임차인의 승계인으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서 제출. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의. 따라서 보증금 인수 가능성은 낮으나 배당받지 못한 잔액이 인수될 수 있음. "임○우:2023.05.04.주택임차권등기 한국주택금융공사:임차인 임찬우의 임대차권리 승계 신청채권자 한국주택금융공사가 임차인의 승계인으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서(인감증명서 첨부)를 제출, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함"	1p
점유자 없음	현황조사서에 임대차관계 0명으로 기재, 점유자 표시 없음. "임대차관계: 0명"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 표시됨 (2023-04-05 압류)
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 표시됨 (2023-04-05 압류) "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"	1p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 다수 — 결함 의심2p
유찰 8회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"3회 2026.07.07 98,490,000 9,849,000"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 다수 — 결함 의심	유찰 8회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "3회 2026.07.07 98,490,000 9,849,000"	2p

추가 비용 · 주의 항목 (1건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

유찰 다수 — 신중 검토 필요2p
유찰 8회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요.
"3회 2026.07.07 98,490,000 9,849,000"

항목	내용 / 원문	근거
유찰 다수 — 신중 검토 필요	유찰 8회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요. "3회 2026.07.07 98,490,000 9,849,000"	2p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

9,849만원

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

8,040만원

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

1.8억 ~ 2.0억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🟡 확인 필요

경기도 부천시

경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층301호

경기도 부천시 오정구 중동로426번길 42 102동 5층502호 (내동,누리애빌)

경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호

경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 1동 4층403호 (선부동,주건축물)

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.