성남지원·2024타경68236

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 · 다세대 · 전용 53.93㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

유찰 5회 — 결함 의심

위험도57/100

유찰 5회 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	53.93㎡ (16.31평)(연면적 648.44㎡)
㎡당 공시지가	613,000원(2026년 기준)
사용승인일	2015-11-20(건축물대장)
감정평가액	1.85억 (185,000,000원)
최저 매각가격	1.85억 (185,000,000원) · 100%

비고

· 공시지가 5년 변동 +9%

위치

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌) [집합건물 철근콘크리트구조 53.925㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

계획관리지역경기도 광주시

용도구역

성장관리방안 수립지역토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

능골성모의원606m
서울내편치과의원634m
삼성치과의원637m

🛒대형마트(1)

모현농협하나로마트 능원점965m

🏫학교(2)

능원초등학교1.0km
능평초등학교1.3km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적648.44㎡

사용승인일2015-11-20

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

1억 8,500만원

최저 입찰가

1억 8,500만원100%

예상 낙찰가

1억 8,500만원

주변 시세

3억 7,000만원

개별공시지가 · 613,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +9%)

적정 입찰가 밴드

예상 1.9억

1.9억1.9억

🤖 AI 추정 — 유찰 5회 후 재매각으로 최저가가 감정가와 동일한 1.85억이며, 임차인 보증금 인수 위험이 낮아 경쟁 가능성이 있으나 재매각 특성상 입찰가 추정이 어려워 최저가 기준으로 통일
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +1.8%

+9.0%

같은 면적 매매 시세

능평동 46~62㎡ 65건 median (국토부 실거래)

1억 5,500만원

공시가 (2026)

61만/㎡ × 54㎡

3,305만원

추정 낙찰가

100% of 감정가

1억 8,500만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

능평동 46~62㎡ · 최근 6개월 65건 · 국토부 실거래가

최저

7,738만

중앙

1.6억

최고

3.5억

단지

면적

층

일자

금액

능평아리움(102동)능평동

58㎡

26.05

2.4억

국제쉐르빌(3동)능평동

54㎡

26.05

1.4억

뉴파크뷰빌라능평동

49㎡

26.05

1.5억

한성빌라101동능평동

58㎡

26.05

1.4억

하이츠블랙(101동)능평동

52㎡

26.05

2.4억

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 동 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−7,054만원

매각가 1.60억

단기 양도세

−0만원

매각차익 -0.25억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 1.85억 · 시세 (협상 후) 1.67억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +1.7%/년— 이 지역 공시가 5년 +9% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

−5,285만원

매각가 1.81억 · 자기자본 2.29억

5년 ROI

−23.1%

연 환산 -4.6%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.61억	−6,960만원	−30.4%	−6,649만원	−29.1%
3년	1.67억	−6,572만원	−28.7%	−5,639만원	−24.6%
5년	1.72억	−6,165만원	−26.9%	−4,610만원	−20.1%
10년	1.88억	−5,127만원	−22.4%	−2,018만원	−8.8%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 2.29억 · 이자 0만원

−6,165만원

ROI −26.9%

50% 대출

자기 1.64억 · 이자 2,775만원

−8,940만원

ROI −54.5%

70% 대출

자기 1.38억 · 이자 3,885만원

−10,050만원

ROI −72.7%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−22,885만원	−22,885만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−92만원	−22,976만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−92만원	−23,068만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−92만원	−23,159만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−92만원	−23,251만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−92만원	−23,343만원	재산세·종부세·유지비
매각	+18,058만원	−5,285만원	매각가 1.81억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.67억

−6,681만원

ROI −29.2%

+0%/년

매각가 1.85억

−4,912만원

ROI −21.5%

+2%/년기본 가정

매각가 2.04억

−3,462만원

ROI −15.1%

+4%/년

매각가 2.25억

−1,894만원

ROI −8.3%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

1.85억

취득세 (3.5%)

648만원

법무비

80만원

수리 추정 (54㎡)

2,157만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

208만원

유지·수리비 (5년 누적)

250만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

91만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

0만원

5년 후 매각가

1.81억

= 순수익

−5,285만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.85억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 1.85억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.67억
· 연 시세 상승률 = +1.7% (이 지역 공시가 5년 +9% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.50억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

🔄
회차
5회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
📊
시세
주변 시세 대비 약 50% 저렴
🛒
생활
모현농협하나로마트 능원점 950m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 5회 유찰 — 최저가가 감정가의 100%까지 떨어졌어요.

회차

2025-08-11

1억 8,500만원

유찰

회차

2025-09-15

1억 2,950만원

유찰

회차

2025-10-20

9,065만원

유찰

회차

2025-11-24

6,345만원

유찰

회차

2026-01-05

4,441만원

유찰

회차

2026-02-09

3,109만원

변경

회차

2026-06-29

1억 8,500만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 1억 8,500만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 백○수 (202호)1p
임차인 백○수, 202호, 전입일 2021-05-10, 확정일자 2021-04-23, 보증금 2.1억, 배당요구일 2024-12-09. 신청채권자(주택도시보증공사)가 2026-01-13 대항력 포기 확약서 제출하여 보증금 인수 위험 낮음.
"백○수 ... 보증금 210,000,000 ... 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨"
점유자1p
현황조사서에 임대차관계 0명으로 표시되어 점유자 없음.
"임대차관계: 0명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 백○수 (202호)	임차인 백○수, 202호, 전입일 2021-05-10, 확정일자 2021-04-23, 보증금 2.1억, 배당요구일 2024-12-09. 신청채권자(주택도시보증공사)가 2026-01-13 대항력 포기 확약서 제출하여 보증금 인수 위험 낮음. "백○수 ... 보증금 210,000,000 ... 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨"	1p
점유자	현황조사서에 임대차관계 0명으로 표시되어 점유자 없음. "임대차관계: 0명"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 표시됨 (2021-10-21 압류)
"최선순위 2021. 10. 21. 압류"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 표시됨 (2021-10-21 압류) "최선순위 2021. 10. 21. 압류"	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

재매각 — 매수보증금 비율 상승2p
이전 낙찰자가 잔금 미납으로 재매각 진행. 매수신청보증금이 최저매각가격의 10%로 표시됨.
"회차 ... 최저매각가격 ... 매수신청보증금"

항목	원문 / 분석 내용	근거
재매각 — 매수보증금 비율 상승	이전 낙찰자가 잔금 미납으로 재매각 진행. 매수신청보증금이 최저매각가격의 10%로 표시됨. "회차 ... 최저매각가격 ... 매수신청보증금"	2p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 다수 — 결함 의심1p
유찰 5회로 최저가가 감정가의 100%에서 시작했으나 6회차 변경 후 재매각. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"유찰 5회"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 다수 — 결함 의심	유찰 5회로 최저가가 감정가의 100%에서 시작했으나 6회차 변경 후 재매각. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "유찰 5회"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (1건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

재매각 — 입찰 보증금 손실 사례2p
이전 낙찰자가 잔금 미납으로 재매각된 물건입니다. 매수보증금 비율이 통상 20-30%로 상승할 수 있으나, 본건은 10%로 표시됨. 입찰 전 확인 필요.
"회차 ... 최저매각가격 ... 매수신청보증금"

항목	내용 / 원문	근거
재매각 — 입찰 보증금 손실 사례	이전 낙찰자가 잔금 미납으로 재매각된 물건입니다. 매수보증금 비율이 통상 20-30%로 상승할 수 있으나, 본건은 10%로 표시됨. 입찰 전 확인 필요. "회차 ... 최저매각가격 ... 매수신청보증금"	2p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

1.9억

임차인 보증금 인수

대항력 O + 배당요구 X 인 경우

2.1억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

4.0억 ~ 4.2억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

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🔴 위험 신호

경기도 광주시

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층302호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.