성남지원·2024타경64319

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 · 다세대 · 전용 59.6㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

유찰 7회 — 결함 의심

위험도80/100

유찰 7회 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	59.6㎡ (18.03평)(연면적 752.14㎡)
㎡당 공시지가	761,900원(2026년 기준)
사용승인일	2013-10-25(건축물대장)
감정평가액	2.51억 (251,000,000원)
최저 매각가격	2.51억 (251,000,000원) · 100%

비고

· 공시지가 5년 변동 +8%

위치

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션) [집합건물 철근콘크리트구조 59.6㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

계획관리지역경기도 광주시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역성장관리방안 수립지역

주변 시설

🏥병원(3)

위조은내과의원503m
연세힐링정형외과의원513m
연세에스더산부인과의원513m

🏫학교(4)

광주광명초등학교563m
신현1중학교 (2027년 3월 예정)813m
능평초등학교1.1km

🛒대형마트(3)

이마트에브리데이 오포신현2점622m
이마트에브리데이 오포신현점1.0km
이마트에브리데이 오포점1.9km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적752.14㎡

사용승인일2013-10-25

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

2억 5,100만원

최저 입찰가

2억 5,100만원100%

예상 낙찰가

2억 5,100만원

주변 시세

5억 200만원

개별공시지가 · 761,900원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +8%)

적정 입찰가 밴드

예상 2.5억

2.5억2.5억

🤖 AI 추정 — 유찰 7회로 최저가가 감정가 2.51억의 12%인 0.30억까지 떨어졌고, 8회차가 변경된 후 9회차가 다시 2.51억으로 재진행되어 시장 혼란이 예상되며, 임차인 보증금 3억이 부담으로 작용해 낙찰가율이 낮을 것으로 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +1.6%

+8.0%

같은 면적 매매 시세

능평동 모아맨션 4건 median (국토부 실거래)

2억 6,800만원

공시가 (2026)

76만/㎡ × 60㎡

4,540만원

추정 낙찰가

100% of 감정가

2억 5,100만원

🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가

약 1,700만 차이(6% 낮음)

· 시세 그대로 유지 시 — 즉시 평가차 1,700만
· 지역 트렌드 유지 시 (5년 후 매매 시세 2.9억) — 평가차 3,914만
· 10년 후 (시세 3.1억) — 평가차 6,310만

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

능평동 모아맨션 · 최근 6개월 4건 · 국토부 실거래가

최저

2.1억

중앙

2.7억

최고

2.8억

단지

면적

층

일자

금액

모아맨션(102동)신현동

63㎡

26.05

2.1억

모아맨션(201동)능평동

67㎡

26.04

2.7억

모아맨션(205동)능평동

66㎡

26.01

2.8억

모아맨션(101동)능평동

65㎡

25.12

2.4억

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 단지 거래만. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−8,483만원

매각가 2.16억

단기 양도세

−0만원

매각차익 -0.35억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 2.51억 · 시세 (협상 후) 2.26억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +1.6%/년— 이 지역 공시가 5년 +8% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

−6,289만원

매각가 2.44억 · 자기자본 2.99억

5년 ROI

−21.0%

연 환산 -4.2%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	2.18억	−8,376만원	−28.0%	−7,954만원	−26.6%
3년	2.25억	−7,934만원	−26.5%	−6,669만원	−22.3%
5년	2.32억	−7,471만원	−25.0%	−5,362만원	−17.9%
10년	2.50억	−6,216만원	−20.8%	−1,998만원	−6.7%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 2.99억 · 이자 0만원

−7,471만원

ROI −25.0%

50% 대출

자기 2.12억 · 이자 3,765만원

−11,236만원

ROI −53.1%

70% 대출

자기 1.76억 · 이자 5,271만원

−12,742만원

ROI −72.2%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−29,943만원	−29,943만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−124만원	−30,067만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−124만원	−30,191만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−124만원	−30,315만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−124만원	−30,439만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−124만원	−30,564만원	재산세·종부세·유지비
매각	+24,275만원	−6,289만원	매각가 2.44억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 2.27억

−7,958만원

ROI −26.6%

+0%/년

매각가 2.51억

−5,558만원

ROI −18.6%

+2%/년기본 가정

매각가 2.77억

−3,591만원

ROI −12.0%

+4%/년

매각가 3.05억

−1,463만원

ROI −4.9%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

2.51억

취득세 (3.5%)

879만원

법무비

80만원

수리 추정 (60㎡)

2,384만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

282만원

유지·수리비 (5년 누적)

339만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

122만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

0만원

5년 후 매각가

2.44억

= 순수익

−6,289만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.51억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 2.51억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 2.26억
· 연 시세 상승률 = +1.6% (이 지역 공시가 5년 +8% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (3.39억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

🔄
회차
7회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
📊
시세
주변 시세 대비 약 50% 저렴
🏫
학군
광주광명초등학교 도보 7분
🛒
생활
이마트에브리데이 오포신현2점 600m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 7회 유찰 — 최저가가 감정가의 100%까지 떨어졌어요.

회차

2025-06-02

2억 5,100만원

유찰

회차

2025-07-07

1억 7,570만원

유찰

회차

2025-08-11

1억 2,299만원

유찰

회차

2025-09-15

8,609만원

유찰

회차

2025-10-20

6,026만원

유찰

회차

2025-11-24

4,218만원

유찰

회차

2026-01-05

2,953만원

유찰

회차

2026-02-09

2,067만원

변경

회차

2026-06-29

2억 5,100만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 2억 5,100만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 최○례 (201호)1p
임차인 최○례, 201호, 보증금 300,000,000원, 임대차기간 2021.06.18~2023.06.17, 전입신고 2021.06.21, 확정일자 2021.03.22, 배당요구 2024.10.11. 채권자(주택도시보증공사)가 2026.1.13. 임차보증금을 양수 후 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서 제출. 대항력 포기로 매수인 인수 위험은 낮으나, 배당에서 보증금 전액 배당되지 않을 경우 잔액 인수 가능성 있음.
"201호 주거 전부 임차인 최○례 권리신고 300,000,000 2021.06.21. 2021.03.22. 2024.10.11."
점유자 현황1p
현황조사서에 임대차관계 0명으로 기재되어 있으나, 감정평가서에는 폐문부재로 내부 확인 불가. 실제 점유 여부는 현장 확인 필요.
"임대차관계: 0명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 최○례 (201호)	임차인 최○례, 201호, 보증금 300,000,000원, 임대차기간 2021.06.18~2023.06.17, 전입신고 2021.06.21, 확정일자 2021.03.22, 배당요구 2024.10.11. 채권자(주택도시보증공사)가 2026.1.13. 임차보증금을 양수 후 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서 제출. 대항력 포기로 매수인 인수 위험은 낮으나, 배당에서 보증금 전액 배당되지 않을 경우 잔액 인수 가능성 있음. "201호 주거 전부 임차인 최○례 권리신고 300,000,000 2021.06.21. 2021.03.22. 2024.10.11."	1p
점유자 현황	현황조사서에 임대차관계 0명으로 기재되어 있으나, 감정평가서에는 폐문부재로 내부 확인 불가. 실제 점유 여부는 현장 확인 필요. "임대차관계: 0명"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
최선순위 설정일자는 2022.06.23. 가압류입니다. 매각물건명세서에 기재됨.
"최선순위 2022. 6. 23. 가압류"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	최선순위 설정일자는 2022.06.23. 가압류입니다. 매각물건명세서에 기재됨. "최선순위 2022. 6. 23. 가압류"	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

대항력 포기 확약서1p
신청채권자(주택도시보증공사)가 최○례의 임차보증금을 양수 후 2026.1.13.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서 제출. 이로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 낮아졌으나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성은 여전히 존재.
"신청채권자(주택도시보증공사)가 최○례 임차보증금을 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨."

항목	원문 / 분석 내용	근거
대항력 포기 확약서	신청채권자(주택도시보증공사)가 최○례의 임차보증금을 양수 후 2026.1.13.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서 제출. 이로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 낮아졌으나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성은 여전히 존재. "신청채권자(주택도시보증공사)가 최○례 임차보증금을 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨."	1p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 다수 — 결함 의심1p
유찰 7회로 최저가가 감정가의 12%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"유찰 7회"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 다수 — 결함 의심	유찰 7회로 최저가가 감정가의 12%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "유찰 7회"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (2건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 가능성1p
매각물건명세서에 최○례 보증금 3억 원이 기재되어 있고, 채권자가 대항력을 포기했으나 배당에서 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨"
유찰 다수 — 신중 검토 필요1p
유찰 7회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요.
"유찰 7회"

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 가능성	매각물건명세서에 최○례 보증금 3억 원이 기재되어 있고, 채권자가 대항력을 포기했으나 배당에서 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨"	1p
유찰 다수 — 신중 검토 필요	유찰 7회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요. "유찰 7회"	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

2.5억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

1.0억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

3.6억 ~ 3.7억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 광주시

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층302호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.