부천지원·2025타경3048

경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호

경기도 부천시 · 다세대 · 전용 32.85㎡ · 집합건물 벽돌조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🟡

유찰 2회 — 점검 권장

위험도27/100

유찰 2회 — 가격 하락 원인을 한 번 살펴보세요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	벽돌구조(건축물대장)
전용 면적	32.85㎡ (9.94평)(연면적 324.45㎡)
㎡당 공시지가	2,251,000원(2026년 기준)
사용승인일	1987-08-20(건축물대장)
감정평가액	7,000만 (70,000,000원)
최저 매각가격	3,430만 (34,300,000원) · 49%

위치

경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호 [집합건물 벽돌조 32.85㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역경기도 부천시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

다솜가정의원93m
새숨치과의원168m
사랑이가득한치과의원195m

🏫학교(5)

고강초등학교289m
고리울초등학교362m
서울신원초등학교641m

🛒대형마트(2)

이마트 신월점1.4km
GS더프레시 양천신은점1.9km

🚇지하철역(1)

원종역 서해선1.6km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조벽돌구조

연면적324.45㎡

사용승인일1987-08-20

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

7,000만원

최저 입찰가

3,430만원49%

예상 낙찰가

4,000만원

주변 시세

7,700만원

개별공시지가 · 2,251,000원/㎡ (2026년 기준)

적정 입찰가 밴드

예상 4,000만

3,430만4,900만

🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 점, 32.85㎡ 다세대로 면적이 작고 임차인이 없어 명도 부담이 없는 점을 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

같은 면적 매매 시세

같은 시군구 28~38㎡ 100건 median (국토부 실거래)

9,560만원

공시가 (2026)

225만/㎡ × 33㎡

7,394만원

추정 낙찰가

57% of 감정가

4,000만원

🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가

약 5,560만 차이(58% 낮음)

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

같은 시군구 28~38㎡ · 최근 6개월 100건 · 국토부 실거래가

최저

5,000만

중앙

9,560만

최고

2.4억

단지

면적

층

일자

금액

낙원빌라(374-11)원종동

31㎡

26.05

9,200만

안국빌라2동원종동

33㎡

26.05

1.4억

낙원빌라(374-11)원종동

31㎡

26.05

1억

봄하우스고강동

38㎡

26.05

2.3억

호수빌라20차원종동

35㎡

26.05

1억

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+400만원

매각가 0.67억

단기 양도세

−1,345만원

매각차익 0.27억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 0.40억 · 시세 (협상 후) 0.70억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+1,675만원

매각가 0.77억 · 자기자본 0.49억

5년 ROI

+34.0%

연 환산 6.8%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	0.68억	+415만원	+8.4%	+546만원	+11.1%
3년	0.71억	+1,252만원	+25.5%	+1,644만원	+33.4%
5년	0.73억	+1,394만원	+28.3%	+2,047만원	+41.6%
10년	0.81억	+1,786만원	+36.3%	+3,093만원	+62.9%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 0.49억 · 이자 0만원

+1,394만원

ROI +28.3%

50% 대출

자기 0.35억 · 이자 600만원

+794만원

ROI +22.5%

70% 대출

자기 0.30억 · 이자 840만원

+554만원

ROI +18.7%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−4,920만원	−4,920만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−39만원	−4,959만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−39만원	−4,997만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−39만원	−5,036만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−39만원	−5,074만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−39만원	−5,113만원	재산세·종부세·유지비
매각	+6,788만원	+1,675만원	매각가 0.77억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 0.63억

+492만원

ROI +10.0%

+0%/년

매각가 0.70억

+998만원

ROI +20.3%

+2%/년기본 가정

매각가 0.77억

+1,547만원

ROI +31.4%

+4%/년

매각가 0.85억

+2,140만원

ROI +43.5%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

0.34억

취득세 (3.5%)

140만원

법무비

80만원

수리 추정 (33㎡)

700만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

88만원

유지·수리비 (5년 누적)

105만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

39만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

902만원

5년 후 매각가

0.77억

= 순수익

+1,675만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.34억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 0.70억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.05억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 49%까지 떨어진 매물
🔄
회차
두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
📊
시세
주변 시세 대비 약 55% 저렴
🏫
학군
고강초등학교 도보 4분
🛒
생활
이마트 신월점 1.4km

⚠️

주의

🗺
규제
토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →

회차 일정

지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.

회차

2026-04-21

7,000만원

유찰

회차

2026-06-02

4,900만원

유찰

회차

2026-07-07

3,430만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 3,430만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (1건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 없음1p
매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 내역이 없고, 감정평가서에도 '공실 상태'로 기재되어 있어 보증금 인수 위험은 낮습니다.
"조사된 임차내역없음"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 없음	매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 내역이 없고, 감정평가서에도 '공실 상태'로 기재되어 있어 보증금 인수 위험은 낮습니다. "조사된 임차내역없음"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 표시됨 (2018-04-09 설정, 배당요구종기 2025-10-16)
"최선순위 2018.4.9.근저당 배당요구종기 2025. 10. 16."

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 표시됨 (2018-04-09 설정, 배당요구종기 2025-10-16) "최선순위 2018.4.9.근저당 배당요구종기 2025. 10. 16."	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

🚪

빈 집 — 점유자 없음

현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
예상 비용: 취득세 등 별도
2
현장 확인 + 잔여 동산 처리1주
예상 비용: 20-50만원

예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

3,430만원

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

20만원 ~ 50만원

총 예상 인수 비용

3,450만원 ~ 3,480만원

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

📅

절차배당요구 종기일

임차인·채권자가 배당받으려면 이 날짜 *전에* 권리신고를 해야 해요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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🔴 위험 신호

경기도 부천시

경기도 부천시 원미구 계남로301번길 18-5 5층 502호 (춘의동, 유창팰리스)

경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층301호

경기도 부천시 오정구 중동로426번길 42 102동 5층502호 (내동,누리애빌)

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.