임차인 보증금 인수

📖실제 사례

• A씨가 4억에 낙찰받은 빌라에 임차인이 보증금 2억으로 살고 있었어요. 임차인이 대항력 있고 배당요구 종기일 전에 권리신고를 안 해서, A씨가 결국 2억을 추가로 임차인에게 돌려줘야 했어요. 실제 매수가는 6억이 된 거죠.

⚠️왜 주의해야 하나요

임차인이 *대항력* (전입신고 + 점유) 을 갖춘 상태에서 *배당요구 종기일 안에 권리신고* 를 안 하면, 법원 배당에서 빠지고 그 보증금이 매수인 부담으로 넘어가요. 즉 낙찰가 + 떠안는 보증금 = 진짜 매수 가격.

🔍어떻게 확인하나요

• 1.매각물건명세서 의 임차인 정보 — 전입일, 확정일자, 배당요구 종기일과 비교
• 2.현황조사서 (집행관 실사) — 실제 점유자가 누군지, 임대차 계약 있는지
• 3.문건·송달내역 — 임차인이 *권리신고 및 배당요구* 를 했는지 (zoop 의 *법원 접수 현황* 카드에서 확인)

✓피하는 방법

• ✓임차인이 *배당요구 종기일 전에 권리신고* 했다면 — 일반적으로 보증금 회수 가능 (인수 위험 낮음)
• ✓임차인이 *전입일이 말소기준권리보다 늦으면* — 대항력 없어 인수 안 함
• ✓임차인의 보증금만큼 *입찰가에서 차감* 해서 입찰