성남지원·2025타경3236

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 광주시 · 다세대 · 전용 55.35㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

확인 필요 3건

위험도41/100

3가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	55.35㎡ (16.74평)(연면적 520.81㎡)
사용승인일	2019-04-23(건축물대장)
감정평가액	2.07억 (207,000,000원)
최저 매각가격	1.45억 (144,900,000원) · 70%

위치

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호 [집합건물 철근콘크리트구조 55.35㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

계획관리지역경기도 광주시

용도구역

성장관리방안 수립지역토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(2)

광주시민의원671m
광주웰치과의원686m

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적520.81㎡

사용승인일2019-04-23

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

2억 700만원

최저 입찰가

1억 4,490만원70%

예상 낙찰가

1억 5,500만원

주변 시세

2억 2,770만원

적정 입찰가 밴드

예상 1.6억

1.4억1.7억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 1.45억이며, 인근 다세대 경매 낙찰가율 73.4%를 고려할 때 median을 1.55억으로 추정. 임차인 및 점유자로 인한 리스크를 반영해 low는 최저가, high는 감정가의 82% 수준.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

같은 면적 매매 시세

같은 시군구 47~64㎡ 100건 median (국토부 실거래)

1억 5,800만원

추정 낙찰가

75% of 감정가

1억 5,500만원

🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가

약 300만 차이(2% 낮음)

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

같은 시군구 47~64㎡ · 최근 6개월 100건 · 국토부 실거래가

최저

7,955만

중앙

1.6억

최고

4.2억

단지

면적

층

일자

금액

대성빌라곤지암읍 신대리

54㎡

26.05

8,000만

현대하우스105동양벌동

53㎡

26.05

1.5억

펠리체빌103동태전동

57㎡

26.05

1.6억

동아하이츠역동

51㎡

26.05

3.3억

능평아리움(102동)능평동

58㎡

26.05

2.4억

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−3,275만원

매각가 1.79억

단기 양도세

−1,175만원

매각차익 0.24억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 1.55억 · 시세 (협상 후) 1.86억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

−1,109만원

매각가 2.06억 · 자기자본 1.98억

5년 ROI

−5.6%

연 환산 -1.1%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.81억	−3,235만원	−16.3%	−2,887만원	−14.6%
3년	1.88억	−2,235만원	−11.3%	−1,191만원	−6.0%
5년	1.95억	−1,858만원	−9.4%	−119만원	−0.6%
10년	2.16억	−813만원	−4.1%	+2,665만원	+13.4%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.98억 · 이자 0만원

−1,858만원

ROI −9.4%

50% 대출

자기 1.44억 · 이자 2,325만원

−4,183만원

ROI −29.0%

70% 대출

자기 1.22억 · 이자 3,255만원

−5,113만원

ROI −41.8%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−19,837만원	−19,837만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−102만원	−19,939만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−102만원	−20,041만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−102만원	−20,144만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−102만원	−20,246만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−102만원	−20,349만원	재산세·종부세·유지비
매각	+19,239만원	−1,109만원	매각가 2.06억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.87억

−2,727만원

ROI −13.7%

+0%/년

매각가 2.07억

−1,230만원

ROI −6.2%

+2%/년기본 가정

매각가 2.29억

+393만원

ROI +2.0%

+4%/년

매각가 2.52억

+2,147만원

ROI +10.8%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

1.45억

취득세 (3.5%)

543만원

법무비

80만원

수리 추정 (55㎡)

2,214만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

233만원

유지·수리비 (5년 누적)

279만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

103만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

1,227만원

5년 후 매각가

2.06억

= 순수익

−1,109만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.45억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 2.07억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.86억
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.79억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가에서 30% 할인된 가격
📊
시세
주변 시세 대비 약 36% 저렴

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌어요.

회차

2026-05-22

2억 700만원

유찰

회차

2026-06-29

1억 4,490만원

미정

회차당 약 30% 저감 · 다음 회차 예상가 1억 4,490만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 이○희 (101호)1p
임차인 이○희, 101호, 전입신고일 2024.07.10, 보증금·차임 미상, 배당요구 여부 미상. 대항력 및 보증금 인수 가능성 확인 필요.
"이○희 101호 현황조사 미상 미상 2024.07.10."
점유자 (소유자 자가 거주)15p
감정평가서에 소유자(김○혜)가 자가 거주 중인 것으로 조사됨. 매각 후 명도 필요 가능성.
"소유자(김*혜) 자가 거주 중인 것으로 조사되었음."

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 이○희 (101호)	임차인 이○희, 101호, 전입신고일 2024.07.10, 보증금·차임 미상, 배당요구 여부 미상. 대항력 및 보증금 인수 가능성 확인 필요. "이○희 101호 현황조사 미상 미상 2024.07.10."	1p
점유자 (소유자 자가 거주)	감정평가서에 소유자(김○혜)가 자가 거주 중인 것으로 조사됨. 매각 후 명도 필요 가능성. "소유자(김*혜) 자가 거주 중인 것으로 조사되었음."	15p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 (2019-06-13 설정)이 말소기준권리로 표시됨.
"최선순위 2019.6.13. 근저당 배당요구종기 2025. 10. 10."

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 (2019-06-13 설정)이 말소기준권리로 표시됨. "최선순위 2019.6.13. 근저당 배당요구종기 2025. 10. 10."	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

유찰 1회 — 결함 의심2p
유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"2회 2026.06.29 144,900,000"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 1회 — 결함 의심	유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "2회 2026.06.29 144,900,000"	2p

추가 비용 · 주의 항목 (2건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 이○희의 전입신고일(2024.07.10)이 말소기준권리 설정일(2019.06.13)보다 늦어 대항력이 없을 가능성이 높으나, 배당요구 여부와 보증금 액수 미상이므로 확인 필요.
"이○희 101호 현황조사 미상 미상 2024.07.10."
소유자 자가 거주 — 명도 부담15p
감정평가서에 소유자(김○혜)가 자가 거주 중으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 소송 등이 발생할 수 있음.
"소유자(김*혜) 자가 거주 중인 것으로 조사되었음."

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 가능성	임차인 이○희의 전입신고일(2024.07.10)이 말소기준권리 설정일(2019.06.13)보다 늦어 대항력이 없을 가능성이 높으나, 배당요구 여부와 보증금 액수 미상이므로 확인 필요. "이○희 101호 현황조사 미상 미상 2024.07.10."	1p
소유자 자가 거주 — 명도 부담	감정평가서에 소유자(김○혜)가 자가 거주 중으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 소송 등이 발생할 수 있음. "소유자(김*혜) 자가 거주 중인 것으로 조사되었음."	15p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

1.4억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

8,280만원

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

2.3억 ~ 2.5억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 광주시

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 1층101호

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30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.