성남지원·2024타경61037

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 · 다세대 · 전용 76.58㎡ · 집합건물 철그콘크리트조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🟢

권리 단순

위험도11/100

권리 관계가 단순한 매물이에요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	76.58㎡ (23.17평)(연면적 659.44㎡)
사용승인일	2002-02-19(건축물대장)
감정평가액	1.43억 (143,000,000원)
최저 매각가격	1.00억 (100,100,000원) · 70%

위치

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호 [집합건물 철그콘크리트조 76.58㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제1종일반주거지역경기도 광주시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

사랑의원598m
바른플란트치과의원600m
나비누리동물병원654m

🛒대형마트(3)

이마트 경기광주점734m
판다팜 광주점1.0km
광주농협 하나로마트 본점1.2km

🏫학교(5)

광주푸른초등학교807m
광주중앙고등학교1.0km
광주중학교1.2km

🚇지하철역(1)

경기광주역 경강선1.5km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적659.44㎡

사용승인일2002-02-19

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

1억 4,300만원

최저 입찰가

1억 10만원70%

예상 낙찰가

1억 10만원

주변 시세

1억 5,730만원

적정 입찰가 밴드

예상 1억

1억1억

🤖 AI 추정 — 유찰 1회로 최저가가 감정가의 70%인 1억원이며, 인근 다세대주택 낙찰가율이 63.73%인 점을 고려할 때 최저가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

같은 면적 매매 시세

같은 시군구 65~88㎡ 100건 median (국토부 실거래)

2억 1,800만원

추정 낙찰가

70% of 감정가

1억 10만원

🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가

약 1.2억 차이(54% 낮음)

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

같은 시군구 65~88㎡ · 최근 6개월 100건 · 국토부 실거래가

최저

8,000만

중앙

2.2억

최고

4.7억

단지

면적

층

일자

금액

힐스크라운(112동)신현동

67㎡

26.05

3.5억

포레힐스(102동)삼동

70㎡

26.05

3.1억

금탑맨션B동삼동

77㎡

26.05

1.3억

이화빌라(2동)양벌동

68㎡

26.05

9,000만

더뷰(104동)능평동

69㎡

26.05

3.4억

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+137만원

매각가 1.37억

단기 양도세

−1,837만원

매각차익 0.37억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 1.00억 · 시세 (협상 후) 1.43억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+2,277만원

매각가 1.58억 · 자기자본 1.16억

5년 ROI

+19.6%

연 환산 3.9%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.39억	+168만원	+1.4%	+435만원	+3.7%
3년	1.44억	+1,414만원	+12.1%	+2,215만원	+19.0%
5년	1.50억	+1,703만원	+14.6%	+3,038만원	+26.1%
10년	1.66억	+2,505만원	+21.5%	+5,175만원	+44.5%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.16억 · 이자 0만원

+1,703만원

ROI +14.6%

50% 대출

자기 0.81억 · 이자 1,502만원

+201만원

ROI +2.5%

70% 대출

자기 0.67억 · 이자 2,102만원

−399만원

ROI −5.9%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−11,640만원	−11,640만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−79만원	−11,719만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−79만원	−11,798만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−79만원	−11,876만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−79만원	−11,955만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−79만원	−12,034만원	재산세·종부세·유지비
매각	+14,311만원	+2,277만원	매각가 1.58억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.29억

+142만원

ROI +1.2%

+0%/년

매각가 1.43억

+1,176만원

ROI +10.1%

+2%/년기본 가정

매각가 1.58억

+2,297만원

ROI +19.7%

+4%/년

매각가 1.74억

+3,509만원

ROI +30.1%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

1.00억

취득세 (3.5%)

350만원

법무비

80만원

수리 추정 (77㎡)

1,200만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

179만원

유지·수리비 (5년 누적)

215만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

79만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

1,398만원

5년 후 매각가

1.58억

= 순수익

+2,277만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.00억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 1.43억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.15억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가에서 30% 할인된 가격
📊
시세
주변 시세 대비 약 36% 저렴
🛒
생활
이마트 경기광주점 750m

⚠️

주의

🗺
규제
토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌어요.

회차

2025-04-28

1억 4,300만원

유찰

회차

2025-06-02

1억 10만원

변경

회차

2026-06-29

1억 10만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 1억 10만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 없음1p
매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 내역이 없으며, 감정평가서에도 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 인수 위험은 낮습니다.
"조사된 임차내역없음"
점유자 없음1p
현황조사서에 점유자 표시가 없으며, 집행관 실사 결과 임대차관계 0명으로 확인되었습니다.
"임대차관계: 0명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 없음	매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 내역이 없으며, 감정평가서에도 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 인수 위험은 낮습니다. "조사된 임차내역없음"	1p
점유자 없음	현황조사서에 점유자 표시가 없으며, 집행관 실사 결과 임대차관계 0명으로 확인되었습니다. "임대차관계: 0명"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당권이 2024-04-25 설정되어 있으며, 이보다 빠른 대항요건을 갖춘 임차인이 없으므로 말소기준권리로 작용합니다.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당권이 2024-04-25 설정되어 있으며, 이보다 빠른 대항요건을 갖춘 임차인이 없으므로 말소기준권리로 작용합니다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고"	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

👥

임차인 거주 — 대항력 없음 (인수 X)

임차인이 있지만 말소기준권리보다 늦어 대항력 없어요. 보증금 인수 없이 인도명령 가능.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
인도명령 신청2-4주
예상 비용: 10만원 내외
3
임차인 명도 협상 (이사비)4-8주
예상 비용: 200-500만원
4
(불응 시) 강제집행4-6주
예상 비용: 300-500만원

예상 명도 기간8~16주(약 2~4개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

1.0억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

200만원 ~ 500만원

총 예상 인수 비용

1.0억 ~ 1.1억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

📅

절차배당요구 종기일

임차인·채권자가 배당받으려면 이 날짜 *전에* 권리신고를 해야 해요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 광주시

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 1층101호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.