부천지원·2024타경35529

경기도 부천시 오정구 중동로426번길 42 102동 5층502호 (내동,누리애빌)

경기도 부천시 · 다세대 · 전용 46.13㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

감정가 대비 34% — 결함 의심

위험도94/100

최저가가 감정가의 34%로 매우 낮아요. 가격이 떨어진 이유를 확인해 보세요.

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	46.13㎡ (13.95평)(연면적 658.49㎡)
㎡당 공시지가	2,195,000원(2026년 기준)
사용승인일	2017-12-29(건축물대장)
감정평가액	2.20억 (220,000,000원)
최저 매각가격	7,546만 (75,460,000원) · 34%

비고

· 갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨

위치

경기도 부천시 오정구 중동로426번길 42 102동 5층502호 (내동,누리애빌) [집합건물 철근콘크리트구조 46.13㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역경기도 부천시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏫학교(5)

내동중학교97m
부천삼정초등학교240m
약대초등학교411m

🏥병원(3)

연세기쁨정형외과의원162m
강치과의원235m
다솜요양병원236m

🛒대형마트(3)

GS더프레시 부천약대점476m
GS더프레시 부천시청역점1.5km
홈플러스익스프레스 부천중동4점1.5km

🚇지하철역(3)

부천시청역 7호선1.7km
신중동역 7호선1.7km
춘의역 7호선2.0km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적658.49㎡

사용승인일2017-12-29

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

2억 2,000만원

최저 입찰가

7,546만원34%

예상 낙찰가

9,000만원

주변 시세

2억 4,200만원

개별공시지가 · 2,195,000원/㎡ (2026년 기준)

적정 입찰가 밴드

예상 9,000만

7,546만1.1억

🤖 AI 추정 — 유찰 3회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 점, 선순위 임차인 보증금 인수 위험과 가등기 인수 부담이 있는 점, 46.13㎡ 도시형생활주택으로 수요가 제한적인 점을 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

같은 면적 매매 시세

내동 39~53㎡ 13건 median (국토부 실거래)

1억 4,500만원

공시가 (2026)

220만/㎡ × 46㎡

1억 125만원

추정 낙찰가

41% of 감정가

9,000만원

🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가

약 5,500만 차이(38% 낮음)

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

내동 39~53㎡ · 최근 6개월 13건 · 국토부 실거래가

최저

7,700만

중앙

1.4억

최고

3.6억

단지

면적

층

일자

금액

대창스페이스(나동)내동

53㎡

26.05

1.4억

파크사이드2동내동

46㎡

26.04

3.3억

윈하우스2동내동

51㎡

26.04

2.1억

삼은센스빌(372)내동

47㎡

26.04

1.4억

고려빌라(346-1)내동

43㎡

26.04

7,700만

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 동 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+1,162만원

매각가 1.90억

단기 양도세

−4,949만원

매각차익 1.00억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 0.90억 · 시세 (협상 후) 1.98억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+5,354만원

매각가 2.19억 · 자기자본 1.27억

5년 ROI

+42.0%

연 환산 8.4%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.92억	+1,204만원	+9.5%	+1,574만원	+12.4%
3년	2.00억	+4,158만원	+32.6%	+5,267만원	+41.3%
5년	2.08억	+4,559만원	+35.8%	+6,407만원	+50.3%
10년	2.29억	+5,669만원	+44.5%	+9,366만원	+73.5%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.27억 · 이자 0만원

+4,559만원

ROI +35.8%

50% 대출

자기 0.96억 · 이자 1,350만원

+3,209만원

ROI +33.5%

70% 대출

자기 0.83억 · 이자 1,890만원

+2,669만원

ROI +32.0%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−12,740만원	−12,740만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−109만원	−12,849만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−109만원	−12,958만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−109만원	−13,067만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−109만원	−13,176만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−109만원	−13,285만원	재산세·종부세·유지비
매각	+18,639만원	+5,354만원	매각가 2.19억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.99억

+3,543만원

ROI +27.8%

+0%/년

매각가 2.20억

+5,135만원

ROI +40.3%

+2%/년기본 가정

매각가 2.43억

+6,859만원

ROI +53.8%

+4%/년

매각가 2.68억

+8,724만원

ROI +68.5%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

0.75억

취득세 (3.5%)

315만원

법무비

80만원

수리 추정 (46㎡)

1,845만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

248만원

유지·수리비 (5년 누적)

297만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

109만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

3,112만원

5년 후 매각가

2.19억

= 순수익

+5,354만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.75억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 2.20억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.98억
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.97억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 34%까지 떨어진 매물
🔄
회차
3회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
📊
시세
주변 시세 대비 약 69% 저렴
🏫
학군
내동중학교 도보 1분
🛒
생활
GS더프레시 부천약대점 500m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 3회 유찰 — 최저가가 감정가의 34%까지 떨어졌어요.

회차

2026-03-17

2억 2,000만원

유찰

회차

2026-04-21

1억 5,400만원

유찰

회차

2026-06-02

1억 780만원

유찰

회차

2026-07-07

7,546만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 7,546만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 조○희 (502호)1p
임차인 조○희는 502호 전부를 임차, 전입신고 2021.3.22., 확정일자 2021.3.22., 배당요구 2024.4.12., 보증금 2.13억, 임대차기간 2021.3.22.~. 최선순위 설정일자(2023.4.11.)보다 대항요건을 먼저 갖춘 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 또한 2023.5.8. 주택임차권등기 및 경매신청채권자입니다.
"조○희:2023.5.8.주택임차권등기, 경매신청채권자임"
점유자 — 임차인 조○희1p
현황조사서에 임대차관계 1명으로 기재되어 있으며, 점유자는 임차인 조○희로 추정됩니다. 점유권원은 임차권입니다.
"임대차관계: 1명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 조○희 (502호)	임차인 조○희는 502호 전부를 임차, 전입신고 2021.3.22., 확정일자 2021.3.22., 배당요구 2024.4.12., 보증금 2.13억, 임대차기간 2021.3.22.~. 최선순위 설정일자(2023.4.11.)보다 대항요건을 먼저 갖춘 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 또한 2023.5.8. 주택임차권등기 및 경매신청채권자입니다. "조○희:2023.5.8.주택임차권등기, 경매신청채권자임"	1p
점유자 — 임차인 조○희	현황조사서에 임대차관계 1명으로 기재되어 있으며, 점유자는 임차인 조○희로 추정됩니다. 점유권원은 임차권입니다. "임대차관계: 1명"	1p

등기·권리관계 (2건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
최선순위 설정일자는 2023.4.11. 압류입니다. 갑구5번 소유권이전청구권가등기(2023.2.1.)는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있습니다.
"갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨"
인수 권리 — 가등기1p
갑구5번 소유권이전청구권가등기(2023.2.1.)는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다.
"갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함."

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	최선순위 설정일자는 2023.4.11. 압류입니다. 갑구5번 소유권이전청구권가등기(2023.2.1.)는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있습니다. "갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨"	1p
인수 권리 — 가등기	갑구5번 소유권이전청구권가등기(2023.2.1.)는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. "갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함."	1p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 3회 — 결함 의심2p
유찰 3회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"3회 2026.06.02 107,800,000 10,780,000"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 3회 — 결함 의심	유찰 3회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "3회 2026.06.02 107,800,000 10,780,000"	2p

추가 비용 · 주의 항목 (2건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

가등기 인수 위험1p
갑구5번 소유권이전청구권가등기(2023.2.1.)는 매수인이 인수해야 하며, 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있습니다.
"갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨"
선순위 임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 조○희는 최선순위 설정일자(2023.4.11.)보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 임차인입니다. 배당에서 보증금 2.13억 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"

항목	내용 / 원문	근거
가등기 인수 위험	갑구5번 소유권이전청구권가등기(2023.2.1.)는 매수인이 인수해야 하며, 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있습니다. "갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨"	1p
선순위 임차인 보증금 인수 가능성	임차인 조○희는 최선순위 설정일자(2023.4.11.)보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 임차인입니다. 배당에서 보증금 2.13억 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

7,546만원

임차인 보증금 인수

대항력 O + 배당요구 X 인 경우

2.1억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

2.9억 ~ 3.1억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

📍

권리말소기준권리

이 권리보다 *뒤에 등기* 된 것들은 낙찰과 함께 사라지고, *앞에 등기* 된 것들은 매수인이 떠안아요.

자세히 보기 →

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 부천시

경기도 부천시 원미구 계남로301번길 18-5 5층 502호 (춘의동, 유창팰리스)

경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층301호

경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.