경매가 처음이세요?
5분이면 충분해요

법원이 의뢰한 감정평가사가 매긴 매물의 공식 가치예요. 첫 입찰 회차의 *최저 매각가격* = 감정가가 기본입니다. 다만 감정 시점과 매각 시점이 6개월~1년 차이날 수 있어서, 시장 변동에 따라 실제 시세와 다를 수 있어요.

그 회차에 입찰할 수 있는 *최저 금액*. 유찰될 때마다 *주거·아파트는 20%, 토지·상가는 30%* 떨어져요. 예: 감정가 1억 → 1회 유찰 시 8천만 → 2회 6,400만 → 3회 5,120만 → 4회 4,096만.

응찰자가 없거나 모두 최저가 미달이라 매각이 안 된 상태예요. 다음 회차로 넘어가며 가격이 떨어져요. 유찰 4회 이상 = 일반적이지 않은 매물(임차인 인수·유치권·결함 등) 의심 신호.

근저당·가압류·전세권·담보가등기·강제경매개시결정 중 *가장 빠른 일자* 의 권리예요. 이 권리보다 *뒤에 설정된* 권리는 경매로 모두 소멸돼요. 즉, 매수인이 인수하지 않아요. 권리분석의 1순위 기준점.

임차인이 *말소기준권리 일자보다 먼저* 전입신고했으면 보유. 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있어요. 단 임차인이 *배당요구* 했고 보증금 전액을 배당받으면 부담 없어요. 핵심: 전입일·확정일자·배당요구 3종 세트.

임차인의 임대차계약을 동사무소·등기소가 공식 확인한 일자. 대항력 + 확정일자 = *우선변제권*. 보증금 보호의 핵심.

임차인이 매각대금에서 보증금을 받겠다는 신청. *배당요구 종기일* 까지 신청 안 하면 권리 포기 (= 매수인 인수 가능성 ↑).

공사대금·수리비 못 받은 사람이 매물 점유로 주장하는 권리. *신고만으로도* 매수인이 인수할 수 있어 부담이 큰 항목. 실제 인정 비율은 통계상 30~40% 정도지만, 다투려면 6~18개월 소송이 필요해요.

건물과 토지의 소유자가 다를 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리. 토지만 낙찰받으면 건물 철거 불가 → 입지 가치 ↓.

임야 안에 묘가 있을 때 그 묘를 옮길 수 없는 권리. 매수인이 묘 주인 협의·이장 비용 부담.

도시계획상 토지 사용 분류. *제1종 전용주거지역* (개발 제한 강), *제2종 일반주거지역* (다세대 가능), *준주거·상업* (상가 가능). 임대·재건축 가능성 직접 영향.

건축법 위반으로 등재된 건물. 매수인이 행정처분 (이행강제금) 대상이 될 수 있어요. 매년 부과될 수 있어 장기 부담. 건축물대장 표제부에서 확인 가능.

등기부 갑·을구에서 *근저당·가압류·전세권·담보가등기·강제경매개시결정* 중 *가장 빠른 일자* 를 찾아요. 이게 권리분석의 *기준점*. 이보다 뒤에 설정된 권리는 다 소멸 (인수 X). 앞에 있는 권리는 인수 (== 부담).

현황조사서·매각물건명세서에서 임차인의 *전입일·확정일자·배당요구* 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르면 *대항력 보유* → 보증금 인수 위험. 단 배당요구 + 전액 배당이면 부담 없음. 셋 중 하나라도 누락이면 잔금 추가 발생 가능.

매각물건명세서의 *비고란*·*특별매각조건* 살피기. 유치권·법정지상권·분묘기지권 신고가 있으면 추가 비용·소송 가능성. 신고만 있어도 신중. 우리 줍줍은 이 항목을 발견하면 신호등을 🔴/🟡로 자동 표시.

갑구 = 소유권 관련 (소유자·강제경매개시결정·가압류·압류·예고등기). 을구 = 그 외 권리 (근저당·전세권·임차권·지상권·지역권). 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리는 *말소기준보다 앞에 있고 + 변제·말소되지 않은 것*.

매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 충분히 검토. *현장 답사* — 외관·골목·이웃·관리실 문의 (관리비 체납, 점유자, 누수·결함 등). 등기부등본 발급 (마지막 확인). 자금 계획 (입찰가 + 보증금 10~20%).

법원 경매계 출석 (보통 오전 10시). 입찰표 작성: 사건번호·물건번호·입찰가·매수인 인적사항. 보증금 (최저가의 10%, 특별매각조건 시 20%) 봉투 같이 제출. 모든 입찰자 봉투 열고 *최고가 매수인* 선정. 일찰 무효 시 차순위 매수인 신청 가능.

이의기간 (이해관계인 항고 가능). 통과되면 *매각허가결정* 확정. 항고가 들어오면 추가 검토 기간 있어 시간 지연 가능.

잔금 납부 기한. 보통 30일이지만 법원이 특례로 60일 부여 가능. 미납 시 *보증금 몰수* + 차순위 매수인에게 기회 이전.

잔금 납부 후 14일 이내 법무사 통해 *소유권이전등기* 신청. 취득세 3.5% (주거 1.1~3.5%) + 법무사 수수료 (보통 30~80만).

잔금 납부 후 *14일 이내* 법무사 위임으로 신청 (직접도 가능). 등기 완료까지 약 2~4주. 등기 후에야 *완전한 소유자*. 그 전엔 매수인 권리만 보유.

점유자가 있으면 *협의* 우선 (이사비 100~500만 정도 협의). 협의 실패 시 *인도명령* 신청 (낙찰 6개월 이내, 법원 결정 후 강제집행 가능). 협조적 점유자 = 1-2주, 비협조적 = 3-6개월.

*직전 3년치만* 매수인 부담. 그 이전은 종전 소유자 책임. 관리실에 *직접 방문해 정확한 금액·기간* 확인 필수. 입찰 전 확인이 안전.

*취득세* = 낙찰가 기준 3.5% (1세대 1주택 + 6억 이하 1.1~2.2%). *재산세* = 매년 7월·9월. *양도세* = 매도 시 (1세대 1주택 + 2년 보유 비과세).

*임대* — 임대차계약 신고 의무 (2021년~). 표준임대료 참고. *자가 거주* — 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 보유 + 거주). 부동산 양도세 절약 큰 차이.

공사 계약서·세금계산서·점유 사실 등을 종합 판단. 법원이 자동 인정 X. 신고 자체로 매수인이 부담을 떠안는 건 아니지만, *사실상 인정* 될 가능성을 봐야 해요. 매각자료에 *공사 영수증·점유 시점* 명시 있는지 확인.

토지·건물 분리 매각인 경우 *토지만 받지 말고 건물도 같이 받기*. 또는 토지만 받았다면 건물 소유자와 *지료* 협상 (보통 토지 시세의 5~10% / 년). 분쟁 시 명도소송 추가 1년 이상.

임야 매물에 묘 있으면 묘 주인 확인 시도 (보통 마을 이장 통해). 협의 후 이장 비용 (보통 100~500만). 묘 주인 확인 불가 시 *분묘기지권 시효 (20년)* 따라 권리 인정 가능 → 매수인 영구 부담.

임차인이 *배당요구 + 우선변제권* 있으면 매각대금에서 전액 받으니 매수인 부담 X. 단 배당요구 안 했거나 우선변제권 (확정일자) 없으면 매수인 부담. *배당요구 종기일까지* 신청했는지 매각물건명세서에서 확인.