서울서부지방법원·2024타경2254

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 59㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

확인 필요 3건

위험도36/100

3가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
실제 사용 용도	다세대주택(9세대)(건축물대장)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	59㎡ (17.85평)(연면적 480.37㎡)
㎡당 공시지가	4,589,000원(2026년 기준)
사용승인일	2022-03-14(건축물대장)
감정평가액	6.43억 (643,000,000원)
최저 매각가격	5.14억 (514,400,000원) · 80%

비고

· 공시지가 5년 변동 +11%

위치

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 59.00㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역서울특별시 마포구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

마포요양병원124m
서울미네르반치과의원175m
제일성모가정의학과의원186m

🏫학교(5)

성서중학교135m
서울성서초등학교358m
서울중동초등학교364m

🚇지하철역(3)

마포구청역 6호선590m
가좌역 경의중앙선688m
망원역 6호선857m

🛒대형마트(3)

하나로마트 성산점918m
이마트에브리데이 남가좌점976m
홈플러스익스프레스 연남점984m

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

실제 사용 용도다세대주택(9세대)

구조철근콘크리트구조

연면적480.37㎡

사용승인일2022-03-14

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

6억 4,300만원

최저 입찰가

5억 1,440만원80%

예상 낙찰가

5억 4,000만원

주변 시세

7억 730만원

개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)

적정 입찰가 밴드

예상 5.4억

5.1억5.8억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%인 5.14억원이며, 인근 다세대주택 시세가 전용㎡당 1,090~1,100만원 수준이고, 501호(59㎡)의 감정평가액이 6.43억원인 점을 고려할 때 2회 입찰에서 5.14억~5.8억원 사이에서 낙찰될 가능성이 있습니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +2.2%

+11.0%

공시가 (2026)

459만/㎡ × 59㎡

2억 7,075만원

추정 낙찰가

84% of 감정가

5억 4,000만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−5,475만원

매각가 5.56억

단기 양도세

−769만원

매각차익 0.16억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 5.40억 · 시세 (협상 후) 5.79억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+16만원

매각가 6.42억 · 자기자본 5.98억

5년 ROI

+0.0%

연 환산 0.0%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	5.61억	−5,334만원	−8.9%	−4,254만원	−7.1%
3년	5.85억	−3,597만원	−6.0%	−355만원	−0.6%
5년	6.10억	−2,323만원	−3.9%	+3,080만원	+5.1%
10년	6.77억	+1,220만원	+2.0%	+12,026만원	+20.1%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 5.98억 · 이자 0만원

−2,323만원

ROI −3.9%

50% 대출

자기 4.09억 · 이자 8,100만원

−10,423만원

ROI −25.5%

70% 대출

자기 3.34억 · 이자 11,340만원

−13,663만원

ROI −40.9%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−59,830만원	−59,830만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−318만원	−60,148만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−318만원	−60,467만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−318만원	−60,785만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−318만원	−61,103만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−318만원	−61,421만원	재산세·종부세·유지비
매각	+61,437만원	+16만원	매각가 6.42억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 5.81억

−5,127만원

ROI −8.6%

+0%/년

매각가 6.43억

−475만원

ROI −0.8%

+2%/년기본 가정

매각가 7.10억

+4,564만원

ROI +7.6%

+4%/년

매각가 7.82억

+10,014만원

ROI +16.7%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

5.14억

취득세 (3.5%)

1,890만원

법무비

80만원

수리 추정 (59㎡)

2,360만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

723만원

유지·수리비 (5년 누적)

868만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

321만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

2,477만원

5년 후 매각가

6.42억

= 순수익

+16만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (5.14억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 6.43억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 5.79억
· 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (8.68억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

🚇
교통
마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
🏫
학군
성서중학교 도보 2분
🛒
생활
하나로마트 성산점 900m

⚠️

주의

🗺
규제
토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
⚠
주의
임차인 권리신고 다수 — 보증금 인수 가능성가이드 →
⚠
주의
공유자 우선매수권 — 낙찰 후 권리 박탈 가능
🏠
임차인
임차인 다수 (6명 이상)가이드 →
👤
점유자
점유자 현황
⚖
특별매각조건
공유자 우선매수권

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.

회차

2026-05-26

6억 4,300만원

유찰

회차

2026-06-30

5억 1,440만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 5억 1,440만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 다수 (6명 이상)1p
현황조사서에 201호(1명), 202호(1명), 203호(3명), 301호(1명), 302호(2명), 303호(1명) 등 6개 호수에 임대차관계가 조사되었고, 사건 상세에 최○, 홍○, 문○, 김○, 임○ 등이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 매각물건명세서에는 '조사된 임차내역없음'으로 기재되어 있어 실제 임차인 현황과 차이가 있으므로 각 임차인의 대항력·확정일자·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
"2층201호 임대차관계: 1명 2층202호 임대차관계: 1명 2층203호 임대차관계: 3명 3층301호 임대차관계: 1명 3층302호 임대차관계: 2명 3층303호 임대차관계: 1명"
점유자 현황1p
매각물건명세서에는 점유자 칸이 '조사된 임차내역없음'으로 기재되어 있으나, 현황조사서에 6개 호수에 임대차관계가 조사되어 실제 점유자가 있을 가능성이 높습니다. 현장 확인이 필요합니다.
"조사된 임차내역없음"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 다수 (6명 이상)	현황조사서에 201호(1명), 202호(1명), 203호(3명), 301호(1명), 302호(2명), 303호(1명) 등 6개 호수에 임대차관계가 조사되었고, 사건 상세에 최○, 홍○, 문○, 김○, 임○ 등이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 매각물건명세서에는 '조사된 임차내역없음'으로 기재되어 있어 실제 임차인 현황과 차이가 있으므로 각 임차인의 대항력·확정일자·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다. "2층201호 임대차관계: 1명 2층202호 임대차관계: 1명 2층203호 임대차관계: 3명 3층301호 임대차관계: 1명 3층302호 임대차관계: 2명 3층303호 임대차관계: 1명"	1p
점유자 현황	매각물건명세서에는 점유자 칸이 '조사된 임차내역없음'으로 기재되어 있으나, 현황조사서에 6개 호수에 임대차관계가 조사되어 실제 점유자가 있을 가능성이 높습니다. 현장 확인이 필요합니다. "조사된 임차내역없음"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
최선순위 설정일자는 2022.07.22. 근저당권이며, 배당요구종기는 2024.11.14입니다.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정 배당요구종기 2024. 11. 14."

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	최선순위 설정일자는 2022.07.22. 근저당권이며, 배당요구종기는 2024.11.14입니다. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정 배당요구종기 2024. 11. 14."	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

공유자 우선매수권3p
감정평가서에 본건 9개호수 전부는 2인(김○덕:100분의99, 김○라:100분의1)의 공유물건이라고 기재되어 있습니다. 공유자에게 우선매수권이 있으므로 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격에 우선 매수할 수 있습니다.
"본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"

항목	원문 / 분석 내용	근거
공유자 우선매수권	감정평가서에 본건 9개호수 전부는 2인(김○덕:100분의99, 김○라:100분의1)의 공유물건이라고 기재되어 있습니다. 공유자에게 우선매수권이 있으므로 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격에 우선 매수할 수 있습니다. "본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"	3p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 1회 — 경쟁 가능2p
1회 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 80%인 5.14억원입니다. 유찰 횟수가 적어 경쟁이 있을 수 있습니다.
"2회 2026.06.30 514,400,000"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 1회 — 경쟁 가능	1회 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 80%인 5.14억원입니다. 유찰 횟수가 적어 경쟁이 있을 수 있습니다. "2회 2026.06.30 514,400,000"	2p

추가 비용 · 주의 항목 (2건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 권리신고 다수 — 보증금 인수 가능성1p
사건 상세에 최○, 홍○, 문○, 김○, 임○ 등 여러 임차인이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 이들이 최선순위 설정일자(2022.07.22)보다 먼저 대항요건을 갖춘 주택임차인이라면 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"
공유자 우선매수권 — 낙찰 후 권리 박탈 가능3p
공유자(김○덕 99%, 김○라 1%)가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 취소될 수 있습니다.
"본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"

항목	내용 / 원문	근거
임차인 권리신고 다수 — 보증금 인수 가능성	사건 상세에 최○, 홍○, 문○, 김○, 임○ 등 여러 임차인이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 이들이 최선순위 설정일자(2022.07.22)보다 먼저 대항요건을 갖춘 주택임차인이라면 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"	1p
공유자 우선매수권 — 낙찰 후 권리 박탈 가능	공유자(김○덕 99%, 김○라 1%)가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 취소될 수 있습니다. "본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"	3p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

5.1억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

2.6억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

7.8억 ~ 7.9억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

📭

임차인임차인이 권리신고 안 한 경우

임차인이 배당요구 종기일까지 권리신고를 안 했다면 매수인이 보증금을 떠안을 가능성이 커요.

자세히 보기 →

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

서울특별시 마포구

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층201호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층303호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층401호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층402호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.