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서울서부지방법원·2024타경2254
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌)
서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 44.74㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
확인 필요 3건
위험도33/100
3가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대(공동주택) |
|---|---|
| 실제 사용 용도 | 다세대주택(9세대)(건축물대장) |
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 44.74㎡ (13.53평)(연면적 480.37㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 4,589,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2022-03-14(건축물대장) |
| 감정평가액 | 4.87억 (487,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 3.90억 (389,600,000원) · 80% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +11%
위치
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 44.74㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
제2종일반주거지역서울특별시 마포구
용도구역
토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 마포요양병원124m
- 서울미네르반치과의원175m
- 제일성모가정의학과의원186m
🏫학교(5)
- 성서중학교135m
- 서울성서초등학교358m
- 서울중동초등학교364m
🚇지하철역(3)
- 마포구청역 6호선590m
- 가좌역 경의중앙선688m
- 망원역 6호선857m
🛒대형마트(3)
- 하나로마트 성산점918m
- 이마트에브리데이 남가좌점976m
- 홈플러스익스프레스 연남점984m
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
실제 사용 용도다세대주택(9세대)
구조철근콘크리트구조
연면적480.37㎡
사용승인일2022-03-14
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
4억 8,700만원
최저 입찰가
3억 8,960만원80%
예상 낙찰가
3억 8,960만원
주변 시세
5억 3,570만원
개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)
적정 입찰가 밴드
예상 3.9억
3.9억3.9억
🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%인 3.90억원이며, 임차인 2명이 있으나 보증금 인수 위험이 낮아 추가 하락 요인은 적어 최저가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +2.2%
+11.0%
공시가 (2026)
459만/㎡ × 45㎡
2억 531만원
추정 낙찰가
80% of 감정가
3억 8,960만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−3,485만원
매각가 4.21억
단기 양도세
−1,542만원
매각차익 0.31억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 3.90억 · 시세 (협상 후) 4.38억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+1,164만원
매각가 4.87억 · 자기자본 4.37억
5년 ROI
+2.7%
연 환산 0.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 4.25억 | −3,379만원 | −7.7% | −2,560만원 | −5.9% |
| 3년 | 4.43억 | −1,572만원 | −3.6% | +883만원 | +2.0% |
| 5년 | 4.62억 | −607만원 | −1.4% | +3,485만원 | +8.0% |
| 10년 | 5.13억 | +2,076만원 | +4.8% | +10,260만원 | +23.5% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 4.37억 · 이자 0만원
−607만원
ROI −1.4%
50% 대출
자기 3.01억 · 이자 5,844만원
−6,451만원
ROI −21.5%
70% 대출
자기 2.46억 · 이자 8,182만원
−8,789만원
ROI −35.7%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −43,693만원 | −43,693만원 |
| 보유 1년차 | −241만원 | −43,934만원 |
| 보유 2년차 | −241만원 | −44,175만원 |
| 보유 3년차 | −241만원 | −44,416만원 |
| 보유 4년차 | −241만원 | −44,657만원 |
| 보유 5년차 | −241만원 | −44,899만원 |
| 매각 | +46,063만원 | +1,164만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 4.40억
−2,262만원
ROI −5.2%
+0%/년
매각가 4.87억
+1,261만원
ROI +2.9%
+2%/년기본 가정
매각가 5.38억
+5,078만원
ROI +11.6%
+4%/년
매각가 5.93억
+9,206만원
ROI +21.1%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
3.90억
취득세 (3.5%)
1,364만원
법무비
80만원
수리 추정 (45㎡)
1,790만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
548만원
유지·수리비 (5년 누적)
657만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
243만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
2,345만원
5년 후 매각가
4.87억
= 순수익
+1,164만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (3.90억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 4.87억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 4.38억
- · 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (6.57억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 🚇교통마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
- 🏫학군성서중학교 도보 2분
- 🛒생활하나로마트 성산점 900m
회차 일정
지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-05-26
4억 8,700만원
유찰회차
2
2026-06-30
3억 8,960만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 3억 8,960만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 HURLBUTSTE VENWESLEY (302호)1p
302호 임차인 HURLBUTSTE VENWESLEY, 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일 2023.11.20., 확정일자 2023.11.20., 배당요구일 2023.11.20. 대항요건을 갖추었으나 말소기준권리(2022.07.22.)보다 늦어 보증금 인수 가능성은 낮습니다.
"HURLBUTSTE VENWESLEY 주거 현황조사 2023.11.20 임차인 302호 주거 2023.11.20. 권리신고 30,000,000 1,300,000 2023.11.20. 2023.11.20. 2024.10.8." - 임차인 김○미 (302호)1p
302호 임차인 김○미, 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일 2023.11.20., 확정일자 2023.11.20., 배당요구일 2024.10.08. 대항요건을 갖추었으나 말소기준권리(2022.07.22.)보다 늦어 보증금 인수 가능성은 낮습니다.
"김○미 주거 현황조사 2023.11.20 임차인 302호 주거 2023.11.20. 권리신고 30,000,000 1,300,000 2023.11.20. 2023.11.20. 2024.10.8."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 HURLBUTSTE VENWESLEY (302호) | 302호 임차인 HURLBUTSTE VENWESLEY, 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일 2023.11.20., 확정일자 2023.11.20., 배당요구일 2023.11.20. 대항요건을 갖추었으나 말소기준권리(2022.07.22.)보다 늦어 보증금 인수 가능성은 낮습니다. "HURLBUTSTE VENWESLEY 주거 현황조사 2023.11.20 임차인 302호 주거 2023.11.20. 권리신고 30,000,000 1,300,000 2023.11.20. 2023.11.20. 2024.10.8." | 1p |
임차인 김○미 (302호) | 302호 임차인 김○미, 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일 2023.11.20., 확정일자 2023.11.20., 배당요구일 2024.10.08. 대항요건을 갖추었으나 말소기준권리(2022.07.22.)보다 늦어 보증금 인수 가능성은 낮습니다. "김○미 주거 현황조사 2023.11.20 임차인 302호 주거 2023.11.20. 권리신고 30,000,000 1,300,000 2023.11.20. 2023.11.20. 2024.10.8." | 1p |
등기·권리관계 (2건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
근저당권 설정일 2022.07.22.이 말소기준권리입니다.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정" - 인수 권리1p
매각물건명세서 비고에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 기재되어 있습니다. 현재 임차인들의 대항요건이 말소기준권리보다 늦어 인수 가능성은 낮으나, 배당 후 잔액이 발생할 경우 인수될 수 있습니다.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당권 설정일 2022.07.22.이 말소기준권리입니다. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정" | 1p |
인수 권리 | 매각물건명세서 비고에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 기재되어 있습니다. 현재 임차인들의 대항요건이 말소기준권리보다 늦어 인수 가능성은 낮으나, 배당 후 잔액이 발생할 경우 인수될 수 있습니다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다." | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (1건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 가능성1p
302호에 임차인 2명이 있으며, 보증금 합계 6,000만원이 배당에서 전액 충당되지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 가능성 | 302호에 임차인 2명이 있으며, 보증금 합계 6,000만원이 배당에서 전액 충당되지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다." | 1p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
3.9억
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
1.9억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
5.9억 ~ 6.0억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
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이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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2억 5,920만원
감정가 3억 2,400만원
5년 보유 수익률
+12.8%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🟡 확인 필요서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
2억 6,000만원
감정가 3억 2,500만원
5년 보유 수익률
+9.6%
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서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층303호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
2억 6,160만원
감정가 3억 2,700만원
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2억 4,720만원
감정가 3억 900만원
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🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
5억 1,440만원
감정가 6억 4,300만원
5년 보유 수익률
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자가 거주 가정
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서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌)
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감정가 4억 4,100만원
5년 보유 수익률
-1.4%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)
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5억 1,040만원
감정가 6억 3,800만원
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🗓 내일 경매🟡 확인 필요서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층402호 (성산동,스카이빌)
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4억 7,600만원
감정가 5억 9,500만원
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🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 은평구
서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)
최저 입찰가
1억 4,284만원
감정가 2억 7,900만원
5년 보유 수익률
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자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🟢 깨끗한 매물경기도 광주시
경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호
최저 입찰가
1억 10만원
감정가 1억 4,300만원
5년 보유 수익률
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자가 거주 가정
💸꽤 할인
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 광주시
경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)
최저 입찰가
1억 8,500만원
감정가 1억 8,500만원
5년 보유 수익률
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.