← 오늘의 경매
🔴 위험 신호
🟡 확인 필요
🟡 확인 필요
🟡 확인 필요
🔴 위험 신호
🔴 위험 신호
🔴 위험 신호
🟡 확인 필요
🔴 위험 신호
🟢 깨끗한 매물
🔴 위험 신호
서울서부지방법원·2024타경2254
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층401호 (성산동,스카이빌)
서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 28.32㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
확인 필요 4건
위험도47/100
4가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대(공동주택) |
|---|---|
| 실제 사용 용도 | 다세대주택(9세대)(건축물대장) |
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 28.32㎡ (8.57평)(연면적 480.37㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 4,589,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2022-03-14(건축물대장) |
| 감정평가액 | 3.09억 (309,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 2.47억 (247,200,000원) · 80% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +11%
위치
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층401호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 28.32㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
제2종일반주거지역서울특별시 마포구
용도구역
토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 마포요양병원124m
- 서울미네르반치과의원175m
- 제일성모가정의학과의원186m
🏫학교(5)
- 성서중학교135m
- 서울성서초등학교358m
- 서울중동초등학교364m
🚇지하철역(3)
- 마포구청역 6호선590m
- 가좌역 경의중앙선688m
- 망원역 6호선857m
🛒대형마트(3)
- 하나로마트 성산점918m
- 이마트에브리데이 남가좌점976m
- 홈플러스익스프레스 연남점984m
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
실제 사용 용도다세대주택(9세대)
구조철근콘크리트구조
연면적480.37㎡
사용승인일2022-03-14
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
3억 900만원
최저 입찰가
2억 4,720만원80%
예상 낙찰가
2억 6,000만원
주변 시세
3억 3,990만원
개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)
적정 입찰가 밴드
예상 2.6억
2.5억2.8억
🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%인 2.47억이며, 인근 유사 매물 거래사례(전용 29.83㎡ 3억)와 감정평가액 3.09억을 고려할 때, 임차인 리스크와 공유자 지분 문제로 인해 낙찰가율이 낮을 가능성이 있어 최저가 이상에서 형성될 것으로 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +2.2%
+11.0%
공시가 (2026)
459만/㎡ × 28㎡
1억 2,996만원
추정 낙찰가
84% of 감정가
2억 6,000만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−3,844만원
매각가 2.67억
단기 양도세
−345만원
매각차익 0.07억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 2.60억 · 시세 (협상 후) 2.78억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
−1,218만원
매각가 3.09억 · 자기자본 3.00억
5년 ROI
−4.1%
연 환산 -0.8%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 2.70억 | −3,777만원 | −12.6% | −3,258만원 | −10.9% |
| 3년 | 2.81억 | −2,955만원 | −9.9% | −1,397만원 | −4.7% |
| 5년 | 2.93억 | −2,342만원 | −7.8% | +254만원 | +0.8% |
| 10년 | 3.26억 | −640만원 | −2.1% | +4,553만원 | +15.2% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 3.00억 · 이자 0만원
−2,342만원
ROI −7.8%
50% 대출
자기 2.09억 · 이자 3,900만원
−6,242만원
ROI −29.9%
70% 대출
자기 1.73억 · 이자 5,460만원
−7,802만원
ROI −45.2%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −29,990만원 | −29,990만원 |
| 보유 1년차 | −153만원 | −30,143만원 |
| 보유 2년차 | −153만원 | −30,296만원 |
| 보유 3년차 | −153만원 | −30,449만원 |
| 보유 4년차 | −153만원 | −30,602만원 |
| 보유 5년차 | −153만원 | −30,755만원 |
| 매각 | +29,536만원 | −1,218만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 2.79억
−3,702만원
ROI −12.3%
+0%/년
매각가 3.09억
−1,467만원
ROI −4.9%
+2%/년기본 가정
매각가 3.41억
+955만원
ROI +3.2%
+4%/년
매각가 3.76억
+3,574만원
ROI +11.9%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
2.47억
취득세 (3.5%)
910만원
법무비
80만원
수리 추정 (28㎡)
1,500만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
348만원
유지·수리비 (5년 누적)
417만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
154만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
1,178만원
5년 후 매각가
3.09억
= 순수익
−1,218만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.47억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 3.09억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 2.78억
- · 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (4.17억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 🚇교통마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
- 🏫학군성서중학교 도보 2분
- 🛒생활하나로마트 성산점 900m
⚠️
주의
- 🗺규제토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
- ⚠주의임차인 권리신고 다수가이드 →
- ⚠주의공유자 우선매수권 가능성
- ⚠주의지분매물 — 일부 지분만 경매
- 🏠임차인임차인 다수 (8명 이상)가이드 →
- 📜인수 권리인수 권리 가능성
- ⚖특별매각조건공유자 지분 매물
- 👤점유자점유자 확인 필요
회차 일정
지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-05-26
3억 900만원
유찰회차
2
2026-06-30
2억 4,720만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 2억 4,720만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 다수 (8명 이상)1p
매각물건명세서에는 '조사된 임차내역없음'으로 기재되었으나, 법원경매정보에 따르면 최소 8명의 임차인(홍○, 홍○, 문○, 최○, 김○, 임○, AOOOOOOOOOOOOOOOOO, DOOOOOOO OOOOOOO OOOOO OOOOOOOOO)이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 이 중 일부는 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인일 수 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 현장 확인이 필수입니다.
"조사된 임차내역없음" - 점유자 확인 필요1p
현황조사서에 4층401호(본 매물)의 임대차관계는 0명으로 기재되어 있으나, 법원경매정보에 따르면 다른 호실에 다수의 임차인이 권리신고를 하였고, 401호에도 실제 점유자가 있을 가능성이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
"7. 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 4층401호 (성산동,스카이빌) 임대차관계: 0명"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 다수 (8명 이상) | 매각물건명세서에는 '조사된 임차내역없음'으로 기재되었으나, 법원경매정보에 따르면 최소 8명의 임차인(홍○, 홍○, 문○, 최○, 김○, 임○, AOOOOOOOOOOOOOOOOO, DOOOOOOO OOOOOOO OOOOO OOOOOOOOO)이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 이 중 일부는 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인일 수 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 현장 확인이 필수입니다. "조사된 임차내역없음" | 1p |
점유자 확인 필요 | 현황조사서에 4층401호(본 매물)의 임대차관계는 0명으로 기재되어 있으나, 법원경매정보에 따르면 다른 호실에 다수의 임차인이 권리신고를 하였고, 401호에도 실제 점유자가 있을 가능성이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다. "7. 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 4층401호 (성산동,스카이빌) 임대차관계: 0명" | 1p |
등기·권리관계 (2건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
최선순위 설정일자는 2022.07.22. 근저당권이며, 배당요구종기는 2024.11.14입니다.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 배당요구종기 2024. 11. 14." - 인수 권리 가능성1p
매각물건명세서 비고에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 명시되어 있습니다. 권리신고한 임차인 중 선순위자가 있을 수 있습니다.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 최선순위 설정일자는 2022.07.22. 근저당권이며, 배당요구종기는 2024.11.14입니다. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 배당요구종기 2024. 11. 14." | 1p |
인수 권리 가능성 | 매각물건명세서 비고에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 명시되어 있습니다. 권리신고한 임차인 중 선순위자가 있을 수 있습니다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고" | 1p |
특수권리·체납 (1건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 공유자 지분 매물3p
감정평가서에 본건 9개호수 전부는 2인(김○덕:100분의99, 김○라:100분의1)의 공유물건이라고 명시되어 있습니다. 공유자 우선매수권이 행사될 가능성이 있습니다.
"본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
공유자 지분 매물 | 감정평가서에 본건 9개호수 전부는 2인(김○덕:100분의99, 김○라:100분의1)의 공유물건이라고 명시되어 있습니다. 공유자 우선매수권이 행사될 가능성이 있습니다. "본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건" | 3p |
추가 비용 · 주의 항목 (3건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 권리신고 다수1p
매각물건명세서에는 임차인 없음으로 표시되었으나, 법원경매정보에 8명 이상의 임차인이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 이 중 일부는 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 수 있어 보증금 인수 위험이 있습니다.
"조사된 임차내역없음" - 공유자 우선매수권 가능성3p
본 매물은 2인의 공유자(김○덕 99%, 김○라 1%) 소유입니다. 공유자는 동일 가격에 우선매수할 수 있어 낙찰 후에도 권리가 박탈될 수 있습니다.
"본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건" - 지분매물 — 일부 지분만 경매
공유자 우선매수권 행사 가능. 단독 소유 X · 입찰가 추정 어려움
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 권리신고 다수 | 매각물건명세서에는 임차인 없음으로 표시되었으나, 법원경매정보에 8명 이상의 임차인이 권리신고 및 배당요구를 제출했습니다. 이 중 일부는 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 수 있어 보증금 인수 위험이 있습니다. "조사된 임차내역없음" | 1p |
| 공유자 우선매수권 가능성 | 본 매물은 2인의 공유자(김○덕 99%, 김○라 1%) 소유입니다. 공유자는 동일 가격에 우선매수할 수 있어 낙찰 후에도 권리가 박탈될 수 있습니다. "본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건" | 3p |
| 지분매물 — 일부 지분만 경매 | 공유자 우선매수권 행사 가능. 단독 소유 X · 입찰가 추정 어려움 | — |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
2.5억
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
1.2억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
3.8억 ~ 3.9억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
비슷한 매물
같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요
🔴 위험 신호서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
3억 8,960만원
감정가 4억 8,700만원
5년 보유 수익률
+2.1%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🟡 확인 필요서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층201호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
2억 5,920만원
감정가 3억 2,400만원
5년 보유 수익률
+12.8%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🟡 확인 필요서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
2억 6,000만원
감정가 3억 2,500만원
5년 보유 수익률
+9.6%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🟡 확인 필요서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층303호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
2억 6,160만원
감정가 3억 2,700만원
5년 보유 수익률
+10.2%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
5억 1,440만원
감정가 6억 4,300만원
5년 보유 수익률
-1.4%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
3억 5,280만원
감정가 4억 4,100만원
5년 보유 수익률
-1.4%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
5억 1,040만원
감정가 6억 3,800만원
5년 보유 수익률
+2.2%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🟡 확인 필요서울특별시 마포구
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층402호 (성산동,스카이빌)
최저 입찰가
4억 7,600만원
감정가 5억 9,500만원
5년 보유 수익률
+12.7%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매🔴 위험 신호서울특별시 은평구
서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)
최저 입찰가
1억 4,284만원
감정가 2억 7,900만원
5년 보유 수익률
+24.5%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🟢 깨끗한 매물경기도 광주시
경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호
최저 입찰가
1억 10만원
감정가 1억 4,300만원
5년 보유 수익률
+14.6%
자가 거주 가정
💸꽤 할인
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 광주시
경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)
최저 입찰가
1억 8,500만원
감정가 1억 8,500만원
5년 보유 수익률
-21.8%
자가 거주 가정
감정가 그대로
🗓 오늘 경매이 매물 분석 어땠어요?
30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
ⓘ
본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.