서울서부지방법원·2024타경2254

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 40.48㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

확인 필요 3건

위험도33/100

3가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
실제 사용 용도	다세대주택(9세대)(건축물대장)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	40.48㎡ (12.25평)(연면적 480.37㎡)
㎡당 공시지가	4,589,000원(2026년 기준)
사용승인일	2022-03-14(건축물대장)
감정평가액	4.41억 (441,000,000원)
최저 매각가격	3.53억 (352,800,000원) · 80%

비고

· 공시지가 5년 변동 +11%

위치

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 40.48㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역서울특별시 마포구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

마포요양병원124m
서울미네르반치과의원175m
제일성모가정의학과의원186m

🏫학교(5)

성서중학교135m
서울성서초등학교358m
서울중동초등학교364m

🚇지하철역(3)

마포구청역 6호선590m
가좌역 경의중앙선688m
망원역 6호선857m

🛒대형마트(3)

하나로마트 성산점918m
이마트에브리데이 남가좌점976m
홈플러스익스프레스 연남점984m

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

실제 사용 용도다세대주택(9세대)

구조철근콘크리트구조

연면적480.37㎡

사용승인일2022-03-14

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

4억 4,100만원

최저 입찰가

3억 5,280만원80%

예상 낙찰가

3억 7,000만원

주변 시세

4억 8,510만원

개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)

적정 입찰가 밴드

예상 3.7억

3.5억4억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가(4.41억)의 80%인 3.53억이며, 인근 다세대 전용㎡당 시세 1,090~1,100만원을 적용하면 40.48㎡ 기준 약 4.41억 수준이나 유찰과 임차인 인수 위험을 고려하여 최저가 이상에서 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +2.2%

+11.0%

공시가 (2026)

459만/㎡ × 40㎡

1억 8,576만원

추정 낙찰가

84% of 감정가

3억 7,000만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−4,232만원

매각가 3.81억

단기 양도세

−545만원

매각차익 0.11억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 3.70억 · 시세 (협상 후) 3.97억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

−458만원

매각가 4.41억 · 자기자본 4.15억

5년 ROI

−1.1%

연 환산 -0.2%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	3.85억	−4,136만원	−10.0%	−3,395만원	−8.2%
3년	4.01억	−2,935만원	−7.1%	−712만원	−1.7%
5년	4.19억	−2,062만원	−5.0%	+1,644만원	+4.0%
10년	4.65억	+368만원	+0.9%	+7,779만원	+18.7%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 4.15억 · 이자 0만원

−2,062만원

ROI −5.0%

50% 대출

자기 2.85억 · 이자 5,550만원

−7,612만원

ROI −26.7%

70% 대출

자기 2.34억 · 이자 7,770만원

−9,832만원

ROI −42.1%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−41,494만원	−41,494만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−218만원	−41,712만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−218만원	−41,931만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−218만원	−42,149만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−218만원	−42,367만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−218만원	−42,586만원	재산세·종부세·유지비
매각	+42,128만원	−458만원	매각가 4.41억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 3.99억

−3,977만원

ROI −9.6%

+0%/년

매각가 4.41억

−786만원

ROI −1.9%

+2%/년기본 가정

매각가 4.87억

+2,670만원

ROI +6.4%

+4%/년

매각가 5.37억

+6,408만원

ROI +15.4%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

3.53억

취득세 (3.5%)

1,295만원

법무비

80만원

수리 추정 (40㎡)

1,619만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

496만원

유지·수리비 (5년 누적)

595만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

220만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

1,708만원

5년 후 매각가

4.41억

= 순수익

−458만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (3.53억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 4.41억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 3.97억
· 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (5.95억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

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⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

🚇
교통
마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
🏫
학군
성서중학교 도보 2분
🛒
생활
하나로마트 성산점 900m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.

회차

2026-05-26

4억 4,100만원

유찰

회차

2026-06-30

3억 5,280만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 3억 5,280만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (3건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 GREGORY HENRI CHRISTIAN (203호)1p
203호 임차인. 전입일 2023.04.28., 확정일자 2023.04.28., 배당요구 2024.09.20. 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원. 대항요건을 갖추었고 배당요구를 하였으나 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"GREGORY HENRI CHRISTIAN 203호 주거 2023.04.28. 권리신고 임차인 30,000,000 1,300,000 2023.04.28. 2023.04.28. 2024.9.20."
임차인 ALEXANDER CLAUDE (203호)1p
203호 임차인. 현황조사서에만 표시됨. 전입일·확정일자·배당요구 여부 미표시. 대항력 및 보증금 인수 여부 확인 필요.
"ALEXANDER CLAUDE 주거 현황조사 2024.01.19 임차인"
임차인 문다민 (203호)1p
203호 임차인. 현황조사서에만 표시됨. 전입일·확정일자·배당요구 여부 미표시. 대항력 및 보증금 인수 여부 확인 필요.
"문다민 주거 현황조사 2024.08.09 임차인"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 GREGORY HENRI CHRISTIAN (203호)	203호 임차인. 전입일 2023.04.28., 확정일자 2023.04.28., 배당요구 2024.09.20. 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원. 대항요건을 갖추었고 배당요구를 하였으나 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "GREGORY HENRI CHRISTIAN 203호 주거 2023.04.28. 권리신고 임차인 30,000,000 1,300,000 2023.04.28. 2023.04.28. 2024.9.20."	1p
임차인 ALEXANDER CLAUDE (203호)	203호 임차인. 현황조사서에만 표시됨. 전입일·확정일자·배당요구 여부 미표시. 대항력 및 보증금 인수 여부 확인 필요. "ALEXANDER CLAUDE 주거 현황조사 2024.01.19 임차인"	1p
임차인 문다민 (203호)	203호 임차인. 현황조사서에만 표시됨. 전입일·확정일자·배당요구 여부 미표시. 대항력 및 보증금 인수 여부 확인 필요. "문다민 주거 현황조사 2024.08.09 임차인"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당권 설정일 2022.07.22.이 말소기준권리입니다.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당권 설정일 2022.07.22.이 말소기준권리입니다. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (1건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 가능성1p
203호 임차인 GREGORY HENRI CHRISTIAN의 보증금 30,000,000원 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 가능성	203호 임차인 GREGORY HENRI CHRISTIAN의 보증금 30,000,000원 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

3.5억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

1.8억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

5.3억 ~ 5.5억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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🔴 위험 신호

서울특별시 마포구

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층201호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층303호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층401호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층402호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

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30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.