안산지원·2024타경2022

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 · 다세대 · 전용 461㎡ · 토지 대

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

확인 필요 5건

위험도60/100

5가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(단독주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	461㎡ (139.45평)(연면적 186.61㎡)
㎡당 공시지가	303,200원(2026년 기준)
용도지역	도시지역(건축물대장)
사용승인일	2022-08-17(건축물대장)
감정평가액	13.95억 (1,395,181,840원)
최저 매각가격	9.77억 (976,627,000원) · 69%

비고

· 공시지가 5년 변동 +17%

위치

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768 [토지 대 461㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

자연녹지지역경기도 안산시 단원구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역성장관리방안 수립지역

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도단독주택

용도지역도시지역

구조철근콘크리트구조

연면적186.61㎡

사용승인일2022-08-17

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

13억 9,518만원

최저 입찰가

9억 7,662만원70%

예상 낙찰가

10억 5,000만원

주변 시세

15억 3,470만원

개별공시지가 · 303,200원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +17%)

적정 입찰가 밴드

예상 10.5억

9.8억12억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 9.77억이며, 임차인 보증금 2.2억과 유치권 신고(1,500만 원)가 있어 추가 부담 가능성을 고려하여 median을 10.5억으로 추정, low는 최저가와 동일, high는 감정가 대비 86% 수준으로 설정.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +3.4%

+17.0%

공시가 (2026)

30만/㎡ × 461㎡

1억 3,977만원

추정 낙찰가

75% of 감정가

10억 5,000만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−12,020만원

매각가 12.1억

단기 양도세

−8,007만원

매각차익 1.62억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 10.5억 · 시세 (협상 후) 12.6억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +3.2%/년— 이 지역 공시가 5년 +17% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+8,327만원

매각가 14.7억 · 자기자본 12.4억

5년 ROI

+6.7%

연 환산 1.3%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	12.3억	−11,389만원	−9.2%	−9,045만원	−7.3%
3년	13.1억	−2,116만원	−1.7%	+4,918만원	+4.0%
5년	14.0억	+2,969만원	+2.4%	+14,692만원	+11.8%
10년	16.3억	+17,554만원	+14.1%	+41,001만원	+33.0%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 12.4억 · 이자 0만원

+2,969만원

ROI +2.4%

50% 대출

자기 8.75억 · 이자 15,750만원

−12,781만원

ROI −14.6%

70% 대출

자기 7.28억 · 이자 22,050만원

−19,081만원

ROI −26.2%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−124,255만원	−124,255만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−691만원	−124,946만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−691만원	−125,636만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−691만원	−126,327만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−691만원	−127,017만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−691만원	−127,708만원	재산세·종부세·유지비
매각	+136,035만원	+8,327만원	매각가 14.7억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 12.6억

−8,938만원

ROI −7.2%

+0%/년

매각가 14.0억

+1,156만원

ROI +0.9%

+2%/년기본 가정

매각가 15.4억

+12,091만원

ROI +9.7%

+4%/년

매각가 17.0억

+23,917만원

ROI +19.2%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

9.77억

취득세 (3.5%)

3,675만원

법무비

80만원

수리 추정 (461㎡)

8,000만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

특수권리 (유치권·법정지상권 등)

6,000만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

1,570만원

유지·수리비 (5년 누적)

1,883만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

735만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

10,143만원

5년 후 매각가

14.7억

= 순수익

+8,327만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (9.77억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 14.0억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 12.6억
· 연 시세 상승률 = +3.2% (이 지역 공시가 5년 +17% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (18.8억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가에서 30% 할인된 가격
📊
시세
주변 시세 대비 약 36% 저렴

⚠️

주의

🗺
규제
토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
⚠
주의
유치권 신고 — 성립 여부 불분명가이드 →
⚠
주의
지분매물 — 일부 지분만 경매
⚠
주의
공유자 우선매수권
🏠
임차인
임차인 이수동 (목록 2)가이드 →
👤
점유자
점유자 김태산 (목록 4)
🔒
특수권리
유치권 이수동 (1,500만 원)가이드 →
⚖
특별매각조건
지분매각 (목록 5,6)

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌어요.

회차

2026-05-19

13억 9,518만원

유찰

회차

2026-06-30

9억 7,662만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 9억 7,662만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 이수동 (목록 2)1p
임차인 이수동이 목록 2 건물 전부를 임차 중이며, 보증금 220,000,000원, 임대차기간 2023.08.01.~2025.07.31., 전입신고일 2023.10.11., 확정일자 2023.10.11., 배당요구일 2026.04.08.입니다. 말소기준권리(2022.09.30.)보다 늦은 대항요건이므로 보증금 인수 가능성은 낮으나, 배당요구를 하였으므로 배당받지 못한 잔액이 인수될 수 있습니다.
"이수동 (목록 2) 주거 전부 임차인 2023.08.01.-2025.07.31. 권리신고 220,000,000 2023.10.11 2023.10.11. 2026.4.8."
점유자 김태산 (목록 4)1p
목록 4 건물에 점유자 김태산이 현황조사서상 점유자로 표시되어 있으나, 점유의 권원, 임대차기간, 보증금 등은 미상입니다. 점유자의 권리관계를 확인해야 합니다.
"김태산 본건 현황조사 미상 미상 미상 미상 미상"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 이수동 (목록 2)	임차인 이수동이 목록 2 건물 전부를 임차 중이며, 보증금 220,000,000원, 임대차기간 2023.08.01.~2025.07.31., 전입신고일 2023.10.11., 확정일자 2023.10.11., 배당요구일 2026.04.08.입니다. 말소기준권리(2022.09.30.)보다 늦은 대항요건이므로 보증금 인수 가능성은 낮으나, 배당요구를 하였으므로 배당받지 못한 잔액이 인수될 수 있습니다. "이수동 (목록 2) 주거 전부 임차인 2023.08.01.-2025.07.31. 권리신고 220,000,000 2023.10.11 2023.10.11. 2026.4.8."	1p
점유자 김태산 (목록 4)	목록 4 건물에 점유자 김태산이 현황조사서상 점유자로 표시되어 있으나, 점유의 권원, 임대차기간, 보증금 등은 미상입니다. 점유자의 권리관계를 확인해야 합니다. "김태산 본건 현황조사 미상 미상 미상 미상 미상"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당권 설정일 2022.09.30.이 말소기준권리입니다. 이보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"2022.09.30.근저당권 배당요구종기"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당권 설정일 2022.09.30.이 말소기준권리입니다. 이보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. "2022.09.30.근저당권 배당요구종기"	1p

특수권리·체납 (3건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

유치권 이수동 (1,500만 원)1p
2026.04.28.자로 임차인 이수동이 목록 2 건물에 대해 수영장 운영을 위한 보일러실 공사, 2층 수영장 및 1층 천정 방수공사로 인한 공사대금 900만 원 및 유익비 600만 원 총 1,500만 원의 유치권신고서를 제출하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.
"2026. 4. 28.자로 임차인 이수동으로부터 목록 2건물에 대하여 수영장 운영을 위한 보일러실 공사, 2층 수영장 및 1층 천정 방수공사로 인한 공사대금 900만 원 및 유익비 600만 원 총 1,500만 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함."
지분매각 (목록 5,6)3p
목록 5(구거)와 목록 6(도로)은 지분 매각입니다. 목록 5는 오정근 지분 122분의 0.4125, 이철균 지분 122분의 0.825이며, 목록 6은 오정근 지분 199480분의 6495, 이철균 지분 199480분의 3597.623, 배종현 지분 199480분의 965.539입니다. 공유자 우선매수권이 적용될 수 있습니다.
"1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임."
공유자 우선매수권3p
목록 5,6이 지분 매각이므로 공유자(오정근, 이철균, 배종현 등)에게 우선매수권이 있습니다. 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격에 우선 매수할 수 있어 입찰자가 권리를 박탈당할 수 있습니다.
"1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임."

항목	원문 / 분석 내용	근거
유치권 이수동 (1,500만 원)	2026.04.28.자로 임차인 이수동이 목록 2 건물에 대해 수영장 운영을 위한 보일러실 공사, 2층 수영장 및 1층 천정 방수공사로 인한 공사대금 900만 원 및 유익비 600만 원 총 1,500만 원의 유치권신고서를 제출하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. "2026. 4. 28.자로 임차인 이수동으로부터 목록 2건물에 대하여 수영장 운영을 위한 보일러실 공사, 2층 수영장 및 1층 천정 방수공사로 인한 공사대금 900만 원 및 유익비 600만 원 총 1,500만 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함."	1p
지분매각 (목록 5,6)	목록 5(구거)와 목록 6(도로)은 지분 매각입니다. 목록 5는 오정근 지분 122분의 0.4125, 이철균 지분 122분의 0.825이며, 목록 6은 오정근 지분 199480분의 6495, 이철균 지분 199480분의 3597.623, 배종현 지분 199480분의 965.539입니다. 공유자 우선매수권이 적용될 수 있습니다. "1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임."	3p
공유자 우선매수권	목록 5,6이 지분 매각이므로 공유자(오정근, 이철균, 배종현 등)에게 우선매수권이 있습니다. 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격에 우선 매수할 수 있어 입찰자가 권리를 박탈당할 수 있습니다. "1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임."	3p

추가 비용 · 주의 항목 (3건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

유치권 신고 — 성립 여부 불분명1p
임차인 이수동이 1,500만 원의 유치권 신고를 했으나 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정되면 매수인이 추가 비용을 부담하거나 소송이 발생할 수 있습니다.
"2026. 4. 28.자로 임차인 이수동으로부터 ... 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함."
지분매물 — 일부 지분만 경매3p
목록 5,6은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각됩니다. 입찰가 추정과 낙찰 후 공유자와의 관계가 복잡할 수 있습니다.
"1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임."
공유자 우선매수권
기존 공유자가 같은 가격에 우선 매수 가능. 낙찰 후에도 권리 박탈 가능성

항목	내용 / 원문	근거
유치권 신고 — 성립 여부 불분명	임차인 이수동이 1,500만 원의 유치권 신고를 했으나 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정되면 매수인이 추가 비용을 부담하거나 소송이 발생할 수 있습니다. "2026. 4. 28.자로 임차인 이수동으로부터 ... 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함."	1p
지분매물 — 일부 지분만 경매	목록 5,6은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각됩니다. 입찰가 추정과 낙찰 후 공유자와의 관계가 복잡할 수 있습니다. "1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임."	3p
공유자 우선매수권	기존 공유자가 같은 가격에 우선 매수 가능. 낙찰 후에도 권리 박탈 가능성	—

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

9.8억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

5.6억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

유치권 신고

현장 확인 필요

1,500만 원

총 예상 인수 비용

15.4억 ~ 15.5억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🔒

권리유치권

공사대금 등 채권자가 그 부동산을 점유하고 있는 경우. 매수인이 채무를 변제해야 점유 해소.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.