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안산지원·2023타경5147
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층302호
경기도 안산시 · 다세대 · 전용 29.14㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
확인 필요 4건
위험도65/100
4가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대(공동주택) |
|---|---|
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 29.14㎡ (8.81평)(연면적 379.49㎡) |
| 사용승인일 | 2018-11-27(건축물대장) |
| 감정평가액 | 1.33억 (133,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 6,517만 (65,170,000원) · 49% |
위치
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층302호 [집합건물 철근콘크리트구조 29.135㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
제2종일반주거지역경기도 안산시 단원구
용도지구
경관지구 · 시가지경관지구(일반)
용도구역
토지거래계약에관한허가구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 삼성동물병원53m
- 안산서해의원116m
- 이용주산부인과의원122m
🏫학교(5)
- 안산원곡초등학교208m
- 안산서초등학교242m
- 원곡중학교372m
🛒대형마트(3)
- 이마트에브리데이 안산역점694m
- GS더프레시 안산초지역점780m
- GS더프레시 안산선부역점938m
🚇지하철역(3)
- 안산역 4호선846m
- 안산역 수인분당선929m
- 초지역 수인분당선1.2km
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
구조철근콘크리트구조
연면적379.49㎡
사용승인일2018-11-27
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
1억 3,300만원
최저 입찰가
6,517만원49%
예상 낙찰가
8,000만원
주변 시세
1억 4,630만원
적정 입찰가 밴드
예상 8,000만
6,517만1억
🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가(1.33억)의 49%까지 하락했고, 302호 전세보증금 1.2억이 인수 가능성이 낮지만 전세사기피해자 관련 리스크가 있어 낙찰가율이 낮을 것으로 예상됩니다. 인근 유사물건 거래단가(400~460만원/㎡)를 고려할 때 29.135㎡ 기준 약 1.16~1.34억이지만, 경매 특성과 리스크를 반영하여 최저가 이상의 분포를 추정했습니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
같은 면적 매매 시세
같은 시군구 25~34㎡ 11건 median (국토부 실거래)
4,115만원
추정 낙찰가
60% of 감정가
8,000만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
인근 실거래
같은 시군구 25~34㎡ · 최근 6개월 11건 · 국토부 실거래가
최저
3,032만
중앙
4,115만
최고
1.8억
단지
면적
층
일자
금액
(1056-21)선부동
33㎡
-1
26.04
4,100만
성동선부동
30㎡
1
26.04
1.4억
대성하이츠고잔동
33㎡
3
26.04
1.8억
(812-21)와동
31㎡
2
26.03
6,700만
(1119-4)선부동
32㎡
3
26.03
5,600만
* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−1,689만원
매각가 1.15억
단기 양도세
−1,725만원
매각차익 0.35억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 0.80억 · 시세 (협상 후) 1.20억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+198만원
매각가 1.32억 · 자기자본 1.14억
5년 ROI
+1.7%
연 환산 0.3%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 1.16억 | −1,663만원 | −14.6% | −1,440만원 | −12.7% |
| 3년 | 1.21억 | −525만원 | −4.6% | +146만원 | +1.3% |
| 5년 | 1.26억 | −283만원 | −2.5% | +835만원 | +7.3% |
| 10년 | 1.39억 | +388만원 | +3.4% | +2,624만원 | +23.1% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 1.14억 · 이자 0만원
−283만원
ROI −2.5%
50% 대출
자기 0.86억 · 이자 1,200만원
−1,483만원
ROI −17.3%
70% 대출
자기 0.74억 · 이자 1,680만원
−1,963만원
ROI −26.4%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −11,360만원 | −11,360만원 |
| 보유 1년차 | −66만원 | −11,426만원 |
| 보유 2년차 | −66만원 | −11,492만원 |
| 보유 3년차 | −66만원 | −11,558만원 |
| 보유 4년차 | −66만원 | −11,623만원 |
| 보유 5년차 | −66만원 | −11,689만원 |
| 매각 | +11,888만원 | +198만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 1.20억
−1,043만원
ROI −9.2%
+0%/년
매각가 1.33억
−81만원
ROI −0.7%
+2%/년기본 가정
매각가 1.47억
+962만원
ROI +8.5%
+4%/년
매각가 1.62억
+2,089만원
ROI +18.4%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
0.65억
취득세 (3.5%)
280만원
법무비
80만원
수리 추정 (29㎡)
1,500만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
150만원
유지·수리비 (5년 누적)
180만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
66만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
1,262만원
5년 후 매각가
1.32억
= 순수익
+198만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.65억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 1.33억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.20억
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.80억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 49%까지 떨어진 매물
- 🔄회차두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
- 📊시세주변 시세 대비 약 55% 저렴
- 🚇교통안산역 4호선 도보 11분 (850m)
- 🏫학군안산원곡초등학교 도보 3분
- 🛒생활이마트에브리데이 안산역점 700m
⚠️
주의
- 🗺규제토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
- ⚠주의전세사기피해자 결정 관련
- ⚠주의제시외 건물 및 위반건축물가이드 →
- 🏠임차인임차인 마○ (302호)가이드 →
- ⚖특별매각조건임차인 우선매수권가이드 →
- 👤점유자점유자 현황
회차 일정
지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-01-13
1억 3,300만원
유찰회차
2
2026-02-24
9,310만원
유찰회차
3
2026-04-07
6,517만원
변경회차
4
2026-06-30
6,517만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 6,517만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 마○ (302호)1p
302호 임차인 마○(MA JUAN)은 전세보증금 120,000,000원, 전입일 2022.11.23., 확정일자 2022.11.23., 배당요구일 2023.11.22.이며, 전세계약서상 임대면적 14.4㎡입니다. 전세사기피해자 결정이 있어 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건(2022.11.23.)이 늦어 보증금 인수 가능성은 낮으나 배당잔액 인수 가능성이 있습니다.
"302호 주거 2022.11.22.- (MA 권리신고 전부 임차인 JUAN) 120,000,000 2022.11.23. 2022. 11.23. 2023.11.22." - 점유자 현황1p
매각물건명세서에 302호 점유자는 '미상'으로 기재되어 있고, 현황조사서에는 302호 임대차관계 3명으로 표시되어 있습니다. 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.
"점유자 성명: 미상 점유의 권원: 임차인"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 마○ (302호) | 302호 임차인 마○(MA JUAN)은 전세보증금 120,000,000원, 전입일 2022.11.23., 확정일자 2022.11.23., 배당요구일 2023.11.22.이며, 전세계약서상 임대면적 14.4㎡입니다. 전세사기피해자 결정이 있어 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건(2022.11.23.)이 늦어 보증금 인수 가능성은 낮으나 배당잔액 인수 가능성이 있습니다. "302호 주거 2022.11.22.- (MA 권리신고 전부 임차인 JUAN) 120,000,000 2022.11.23. 2022. 11.23. 2023.11.22." | 1p |
점유자 현황 | 매각물건명세서에 302호 점유자는 '미상'으로 기재되어 있고, 현황조사서에는 302호 임대차관계 3명으로 표시되어 있습니다. 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다. "점유자 성명: 미상 점유의 권원: 임차인" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 최선순위 설정일자입니다.
"최선순위 대지권 토지:2018.05.30.근저당 설정 건물:2018.12.21.근저당"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 최선순위 설정일자입니다. "최선순위 대지권 토지:2018.05.30.근저당 설정 건물:2018.12.21.근저당" | 1p |
특수권리·체납 (1건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 임차인 우선매수권1p
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인(마○)이 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다.
"2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 우선매수권 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인(마○)이 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다. "2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음." | 1p |
기타 (1건)
위 분류에 속하지 않는 검토 항목
- 제시외 건물 및 위반건축물1p
감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
"1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
제시외 건물 및 위반건축물 | 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다. "1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함." | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (2건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 전세사기피해자 결정 관련1p
임차인 마○(MA JUAN)이 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정을 받았습니다. 이에 따라 임차인 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 권리 변동이 발생할 수 있습니다.
"2.'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정 있음." - 제시외 건물 및 위반건축물1p
1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외 대상이며, 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 원상회복 의무가 발생할 수 있으므로 안산시에 확인이 필요합니다.
"1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함."
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 전세사기피해자 결정 관련 | 임차인 마○(MA JUAN)이 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정을 받았습니다. 이에 따라 임차인 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 권리 변동이 발생할 수 있습니다. "2.'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정 있음." | 1p |
| 제시외 건물 및 위반건축물 | 1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외 대상이며, 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 원상회복 의무가 발생할 수 있으므로 안산시에 확인이 필요합니다. "1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함." | 1p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
6,517만원
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
5,320만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
1.2억 ~ 1.4억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
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🔴 위험 신호경기도 안산시
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3,076만원
감정가 1억 2,814만원
5년 보유 수익률
+99.8%
자가 거주 가정
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🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
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5년 보유 수익률
+9.0%
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🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
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5년 보유 수익률
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🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호
최저 입찰가
6,517만원
감정가 1억 3,300만원
5년 보유 수익률
+17.3%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호
최저 입찰가
6,517만원
감정가 1억 3,300만원
5년 보유 수익률
+30.4%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호
최저 입찰가
6,027만원
감정가 1억 2,300만원
5년 보유 수익률
+26.8%
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🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호
최저 입찰가
6,027만원
감정가 1억 2,300만원
5년 보유 수익률
+26.8%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층303호
최저 입찰가
6,517만원
감정가 1억 3,300만원
5년 보유 수익률
+28.7%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층304호
최저 입찰가
6,027만원
감정가 1억 2,300만원
5년 보유 수익률
+26.8%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층401호
최저 입찰가
6,419만원
감정가 1억 3,100만원
5년 보유 수익률
+28.4%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층402호
최저 입찰가
9,702만원
감정가 1억 9,800만원
5년 보유 수익률
+22.8%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매이 매물 분석 어땠어요?
30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.