부천지원·2025타경1479

경기도 김포시 하성면 전류리 118

경기도 김포시 · 다세대 · 전용 180.4㎡ · 건물 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🟡

유찰 2회 — 점검 권장

위험도27/100

유찰 2회 — 가격 하락 원인을 한 번 살펴보세요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(단독주택)
구조	벽돌구조(건축물대장)
전용 면적	180.4㎡ (54.57평)(연면적 180.4㎡)
㎡당 공시지가	333,600원(2025년 기준)
사용승인일	2018-02-06(건축물대장)
감정평가액	5.77억 (576,848,800원)
최저 매각가격	2.83억 (282,656,000원) · 49%

비고

· 공시지가 5년 변동 +7%

· 일괄매각. 제시외 건물 포함

위치

경기도 김포시 하성면 전류리 118 [건물 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택 180.4㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

계획관리지역경기도 김포시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역성장관리방안 수립지역

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도단독주택

구조벽돌구조

연면적180.4㎡

사용승인일2018-02-06

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

5억 7,684만원

최저 입찰가

2억 8,265만원49%

예상 낙찰가

3억 1,000만원

주변 시세

6억 3,453만원

개별공시지가 · 333,600원/㎡ (2025년 기준 · 5년 +7%)

적정 입찰가 밴드

예상 3.1억

2.8억3.5억

🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 점, 단독주택 180.4㎡로 면적이 넓고 임차인이 없어 명도 부담이 낮은 점을 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +1.4%

+7.0%

공시가 (2025)

33만/㎡ × 180㎡

6,018만원

추정 낙찰가

54% of 감정가

3억 1,000만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+8,616만원

매각가 5.52억

단기 양도세

−11,965만원

매각차익 2.42억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 3.10억 · 시세 (협상 후) 5.77억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +1.4%/년— 이 지역 공시가 5년 +7% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+18,228만원

매각가 6.17억 · 자기자본 3.42억

5년 ROI

+53.4%

연 환산 10.7%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	5.55억	+8,652만원	+25.3%	+9,729만원	+28.5%
3년	5.71억	+15,407만원	+45.1%	+18,639만원	+54.6%
5년	5.86억	+15,983만원	+46.8%	+21,369만원	+62.5%
10년	6.27억	+17,567만원	+51.4%	+28,339만원	+82.9%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 3.42억 · 이자 0만원

+15,983만원

ROI +46.8%

50% 대출

자기 2.33억 · 이자 4,650만원

+11,333만원

ROI +48.6%

70% 대출

자기 1.90억 · 이자 6,510만원

+9,473만원

ROI +49.9%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−34,165만원	−34,165만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−317만원	−34,482만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−317만원	−34,800만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−317만원	−35,117만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−317만원	−35,434만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−317만원	−35,751만원	재산세·종부세·유지비
매각	+53,979만원	+18,228만원	매각가 6.17억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 5.21억

+10,432만원

ROI +30.5%

+0%/년

매각가 5.77억

+14,605만원

ROI +42.7%

+2%/년기본 가정

매각가 6.37억

+19,126만원

ROI +56.0%

+4%/년

매각가 7.02억

+24,016만원

ROI +70.3%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

2.83억

취득세 (3.5%)

1,085만원

법무비

80만원

수리 추정 (180㎡)

2,000만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

721만원

유지·수리비 (5년 누적)

865만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

309만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

7,435만원

5년 후 매각가

6.17억

= 순수익

+18,228만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.83억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 5.77억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +1.4% (이 지역 공시가 5년 +7% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (8.65억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 49%까지 떨어진 매물
🔄
회차
두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
📊
시세
주변 시세 대비 약 55% 저렴

⚠️

주의

🗺
규제
토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →

회차 일정

지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.

회차

2026-04-21

5억 7,684만원

유찰

회차

2026-06-02

4억 379만원

유찰

회차

2026-07-07

2억 8,265만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 2억 8,265만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (1건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 없음1p
매각물건명세서와 현황조사서 모두 임차인 표시가 없습니다. 점유자도 없어 명도 부담이 없습니다.
"조사된 임차내역없음"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 없음	매각물건명세서와 현황조사서 모두 임차인 표시가 없습니다. 점유자도 없어 명도 부담이 없습니다. "조사된 임차내역없음"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 표시됨 (2018-02-13). 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인이 없으므로 인수 위험은 낮습니다.
"최선순위 목록1 : 2018.2.13.근저당"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 표시됨 (2018-02-13). 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인이 없으므로 인수 위험은 낮습니다. "최선순위 목록1 : 2018.2.13.근저당"	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

🚪

빈 집 — 점유자 없음

현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
예상 비용: 취득세 등 별도
2
현장 확인 + 잔여 동산 처리1주
예상 비용: 20-50만원

예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

2.8억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

20만원 ~ 50만원

총 예상 인수 비용

2.8억 ~ 2.8억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

📅

절차배당요구 종기일

임차인·채권자가 배당받으려면 이 날짜 *전에* 권리신고를 해야 해요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.