안산지원·2023타경5147

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층304호

경기도 안산시 · 다세대 · 전용 26.9㎡ · 집합건물 철근콘크리트

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

확인 필요 4건

위험도68/100

4가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	26.9㎡ (8.14평)(연면적 379.49㎡)
사용승인일	2018-11-27(건축물대장)
감정평가액	1.23억 (123,000,000원)
최저 매각가격	6,027만 (60,270,000원) · 49%

위치

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층304호 [집합건물 철근콘크리트 26.895㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역경기도 안산시 단원구

용도지구

경관지구 · 시가지경관지구(일반)

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

삼성동물병원53m
안산서해의원116m
이용주산부인과의원122m

🏫학교(5)

안산원곡초등학교208m
안산서초등학교242m
원곡중학교372m

🛒대형마트(3)

이마트에브리데이 안산역점694m
GS더프레시 안산초지역점780m
GS더프레시 안산선부역점938m

🚇지하철역(3)

안산역 4호선846m
안산역 수인분당선929m
초지역 수인분당선1.2km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적379.49㎡

사용승인일2018-11-27

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

1억 2,300만원

최저 입찰가

6,027만원49%

예상 낙찰가

6,027만원

주변 시세

1억 3,530만원

적정 입찰가 밴드

예상 6,027만

6,027만6,027만

🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌고, 304호에 전세보증금 1.1억 인수 위험이 있으며, 전세사기피해자 우선매수권이 있어 낙찰가가 낮게 형성될 가능성을 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

같은 면적 매매 시세

같은 시군구 23~31㎡ 7건 median (국토부 실거래)

4,115만원

추정 낙찰가

49% of 감정가

6,027만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

같은 시군구 23~31㎡ · 최근 6개월 7건 · 국토부 실거래가

최저

3,032만

중앙

4,115만

최고

1.4억

단지

면적

층

일자

금액

성동선부동

30㎡

26.04

1.4억

한은전원빌라가동선부동

23㎡

26.03

4,200만

(1134-15)선부동

25㎡

26.02

3,032만

(1134-15)선부동

25㎡

26.02

3,393만

(1134-15)선부동

30㎡

26.02

4,115만

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−1,053만원

매각가 1.06억

단기 양도세

−2,274만원

매각차익 0.46억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 0.60억 · 시세 (협상 후) 1.11억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+1,039만원

매각가 1.22억 · 자기자본 0.93억

5년 ROI

+11.2%

연 환산 2.2%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.07억	−1,029만원	−11.0%	−822만원	−8.8%
3년	1.12억	+371만원	+4.0%	+991만원	+10.6%
5년	1.16억	+595만원	+6.4%	+1,628만원	+17.5%
10년	1.28억	+1,215만원	+13.0%	+3,282만원	+35.2%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 0.93억 · 이자 0만원

+595만원

ROI +6.4%

50% 대출

자기 0.72억 · 이자 904만원

−310만원

ROI −4.3%

70% 대출

자기 0.64억 · 이자 1,266만원

−671만원

ROI −10.5%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−9,318만원	−9,318만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−61만원	−9,379만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−61만원	−9,440만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−61만원	−9,501만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−61만원	−9,561만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−61만원	−9,622만원	재산세·종부세·유지비
매각	+10,662만원	+1,039만원	매각가 1.22억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.11억

+223만원

ROI +2.4%

+0%/년

매각가 1.23억

+1,113만원

ROI +11.9%

+2%/년기본 가정

매각가 1.36억

+2,077만원

ROI +22.3%

+4%/년

매각가 1.50억

+3,120만원

ROI +33.5%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

0.60억

취득세 (3.5%)

211만원

법무비

80만원

수리 추정 (27㎡)

1,500만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

138만원

유지·수리비 (5년 누적)

166만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

61만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

1,499만원

5년 후 매각가

1.22억

= 순수익

+1,039만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.60억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 1.23억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.11억
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.66억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 49%까지 떨어진 매물
🔄
회차
두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
📊
시세
주변 시세 대비 약 55% 저렴
🚇
교통
안산역 4호선 도보 11분 (850m)
🏫
학군
안산원곡초등학교 도보 3분
🛒
생활
이마트에브리데이 안산역점 700m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.

회차

2026-01-13

1억 2,300만원

유찰

회차

2026-02-24

8,610만원

유찰

회차

2026-04-07

6,027만원

변경

회차

2026-06-30

6,027만원

미정

회차당 약 30% 저감 · 다음 회차 예상가 6,027만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 차○화 (304호)1p
304호 임차인 차○화(차○화)는 전세보증금 110,000,000원, 전입신고 2019.01.03., 확정일자 2019.12.19., 배당요구 2024.2.1.이며, 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건을 먼저 갖추어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 또한 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정이 있어 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
"차○화 (CHE TAIHUA) 304호 주거 2018.11.10.- 현재까지 권리신고 110,000,000 2019.12.19. 2019.01.03. 2024.2.1."
점유자 미상 (304호 외)1p
매각물건명세서에 304호 외에도 CHE T*****, JIN H*****, 류○훈 등 점유자가 표시되어 있으나 점유정보출처가 '미상' 또는 '현황조사'로 기재되어 있습니다. 현황조사서에는 3층304호 임대차관계 4명으로 나와 있습니다.
"CHE T***** 주거 미상 현황조사 미상 미상 미상 2023.08.09 미상"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 차○화 (304호)	304호 임차인 차○화(차○화)는 전세보증금 110,000,000원, 전입신고 2019.01.03., 확정일자 2019.12.19., 배당요구 2024.2.1.이며, 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건을 먼저 갖추어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 또한 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정이 있어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. "차○화 (CHE TAIHUA) 304호 주거 2018.11.10.- 현재까지 권리신고 110,000,000 2019.12.19. 2019.01.03. 2024.2.1."	1p
점유자 미상 (304호 외)	매각물건명세서에 304호 외에도 CHE T***, JIN H*, 류○훈 등 점유자가 표시되어 있으나 점유정보출처가 '미상' 또는 '현황조사'로 기재되어 있습니다. 현황조사서에는 3층304호 임대차관계 4명으로 나와 있습니다. "CHE T*** 주거 미상 현황조사 미상 미상 미상 2023.08.09 미상"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 최선순위 설정일자입니다.
"최선순위 대지권 토지:2018.05.30.근저당 설정 건물:2018.12.21.근저당"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 최선순위 설정일자입니다. "최선순위 대지권 토지:2018.05.30.근저당 설정 건물:2018.12.21.근저당"	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

전세사기피해자 우선매수권1p
임차인 차○화가 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정을 받아 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우 매각이 지연되거나 낙찰 후에도 권리가 소멸되지 않을 수 있습니다.
"1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."

항목	원문 / 분석 내용	근거
전세사기피해자 우선매수권	임차인 차○화가 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정을 받아 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우 매각이 지연되거나 낙찰 후에도 권리가 소멸되지 않을 수 있습니다. "1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."	1p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

제시외 건물 및 위반건축물1p
감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
"2. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함."

항목	원문 / 분석 내용	근거
제시외 건물 및 위반건축물	감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다. "2. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함."	1p

추가 비용 · 주의 항목 (3건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 위험1p
304호 임차인 차○화의 전세보증금 1.1억은 최선순위 설정일자보다 빠른 대항요건을 갖추어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액 인수 가능성에 주의하세요.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"
전세사기피해자 우선매수권1p
임차인 차○화가 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 매각이 지연되거나 낙찰이 취소될 수 있으니 유의하세요.
"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."
위반건축물 및 제시외 건물1p
1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 원상회복 의무가 발생할 수 있으니 안산시에 확인이 필요합니다.
"감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함."

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 위험	304호 임차인 차○화의 전세보증금 1.1억은 최선순위 설정일자보다 빠른 대항요건을 갖추어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액 인수 가능성에 주의하세요. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"	1p
전세사기피해자 우선매수권	임차인 차○화가 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 매각이 지연되거나 낙찰이 취소될 수 있으니 유의하세요. "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."	1p
위반건축물 및 제시외 건물	1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 원상회복 의무가 발생할 수 있으니 안산시에 확인이 필요합니다. "감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함."	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

6,027만원

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

4,920만원

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

1.1억 ~ 1.3억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🏚

건축위반건축물

건축법 위반으로 등재된 건물. 매수 후 행정처분이나 이행강제금 부과 위험.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 안산시

경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 1동 4층403호 (선부동,주건축물)

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 1층101호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층302호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층303호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층401호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층402호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.