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서울서부지방법원·2024타경2988
서울특별시 용산구 한강대로 366 10층비1013호 (동자동,트윈시티남산)
서울특별시 용산구 · 오피스텔 · 전용 28.33㎡ · 집합건물 철골철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🟡
확인 필요 2건
위험도28/100
2가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 오피스텔(업무시설) |
|---|---|
| 구조 | 철골철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 28.33㎡ (8.57평)(연면적 91298.84㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 28,820,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2015-03-27(건축물대장) |
| 감정평가액 | 3.60억 (360,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 2.88억 (288,000,000원) · 80% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +17%
위치
서울특별시 용산구 한강대로 366 10층비1013호 (동자동,트윈시티남산) [집합건물 철골철근콘크리트구조 28.33㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
일반상업지역서울특별시 용산구
용도구역
지구단위계획구역토지거래계약에관한허가구역지구단위계획구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 더연세치과의원108m
- 한빛의원191m
- 요셉나눔재단법인 요셉의원225m
🚇지하철역(3)
- 서울역 4호선216m
- 서울역 공항철도374m
- 서울역 GTX-A488m
🏫학교(5)
- 서울삼광초등학교527m
- 배문고등학교742m
- 배문중학교807m
🛒대형마트(3)
- 롯데마트 제타플렉스 서울역점596m
- GS더프레시 서울역센트럴자이점760m
- 롯데슈퍼프레시 갈월가맹점1.0km
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도업무시설
구조철골철근콘크리트구조
연면적91298.84㎡
사용승인일2015-03-27
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
3억 6,000만원
최저 입찰가
2억 8,800만원80%
예상 낙찰가
2억 8,800만원
주변 시세
3억 9,600만원
개별공시지가 · 28,820,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +17%)
적정 입찰가 밴드
예상 2.9억
2.9억2.9억
🤖 AI 추정 — 유찰 1회로 최저가가 감정가의 80%인 2.88억이며, 임차인 보증금 인수 가능성과 정비구역 이슈가 있어 추가 하락 가능성이 있으나, 최저가 이하 입찰은 불가하므로 최저가로 통일 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +3.4%
+17.0%
공시가 (2026)
2,882만/㎡ × 28㎡
8억 1,647만원
추정 낙찰가
80% of 감정가
2억 8,800만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−555만원
매각가 3.47억
단기 양도세
−2,941만원
매각차익 0.59억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 2.88억 · 시세 (협상 후) 3.60억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +3.2%/년— 이 지역 공시가 5년 +17% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+5,608만원
매각가 4.21억 · 자기자본 3.21억
5년 ROI
+17.5%
연 환산 3.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 3.53억 | −375만원 | −1.2% | +298만원 | +0.9% |
| 3년 | 3.76억 | +2,614만원 | +8.1% | +4,630만원 | +14.4% |
| 5년 | 4.00억 | +4,072만원 | +12.7% | +7,433만원 | +23.2% |
| 10년 | 4.68억 | +8,253만원 | +25.7% | +14,976만원 | +46.7% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 3.21억 · 이자 0만원
+4,072만원
ROI +12.7%
50% 대출
자기 2.20억 · 이자 4,320만원
−248만원
ROI −1.1%
70% 대출
자기 1.80억 · 이자 6,048만원
−1,976만원
ROI −11.0%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −32,088만원 | −32,088만원 |
| 보유 1년차 | −198만원 | −32,286만원 |
| 보유 2년차 | −198만원 | −32,484만원 |
| 보유 3년차 | −198만원 | −32,682만원 |
| 보유 4년차 | −198만원 | −32,880만원 |
| 보유 5년차 | −198만원 | −33,078만원 |
| 매각 | +38,686만원 | +5,608만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 3.25억
−1,555만원
ROI −4.8%
+0%/년
매각가 3.60억
+1,049만원
ROI +3.3%
+2%/년기본 가정
매각가 3.97억
+3,871만원
ROI +12.1%
+4%/년
매각가 4.38억
+6,922만원
ROI +21.6%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
2.88억
취득세 (3.5%)
1,008만원
법무비
80만원
수리 추정 (28㎡)
700만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
450만원
유지·수리비 (5년 누적)
540만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
211만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
3,223만원
5년 후 매각가
4.21억
= 순수익
+5,608만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.88억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 3.60억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 연 시세 상승률 = +3.2% (이 지역 공시가 5년 +17% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (5.40억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 🚇교통서울역 4호선 도보 3분 (200m)
- 🏫학군서울삼광초등학교 도보 7분
- 🛒생활롯데마트 제타플렉스 서울역점 600m
⚠️
주의
- 🗺규제지구단위계획구역 — 개발/증축 제한가이드 →
- ⚠주의임차인 보증금 인수 가능성가이드 →
- ⚠주의정비구역 해당
- 📜인수 권리인수 권리
- 🏠임차인임차인 우○희 (전유부)가이드 →
회차 일정
지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-05-26
3억 6,000만원
유찰회차
2
2026-06-30
2억 8,800만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 2억 8,800만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (1건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 우○희 (전유부)1p
임차인 우○희가 전유부 전부를 임차(2022.02.28.~2024.02.27.)하며 보증금 3.2억, 차임 없음. 전입신고일 2022.02.28., 확정일자 2022.03.02., 배당요구일 2024.12.10. 대항력과 우선변제권이 있으며, 배당에서 보증금 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
"우○희: 전유부 전부, 임차권, 2022.02.28.~2024.02.27., 보증금 320,000,000, 전입신고 2022.02.28., 확정일자 2022.03.02., 배당요구 2024.12.10."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 우○희 (전유부) | 임차인 우○희가 전유부 전부를 임차(2022.02.28.~2024.02.27.)하며 보증금 3.2억, 차임 없음. 전입신고일 2022.02.28., 확정일자 2022.03.02., 배당요구일 2024.12.10. 대항력과 우선변제권이 있으며, 배당에서 보증금 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. "우○희: 전유부 전부, 임차권, 2022.02.28.~2024.02.27., 보증금 320,000,000, 전입신고 2022.02.28., 확정일자 2022.03.02., 배당요구 2024.12.10." | 1p |
등기·권리관계 (2건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
최선순위 설정일자는 2022.08.05. 압류이며, 매각물건명세서에 주택임차권등기(2024.03.06.)와 구분지상권설정등기(2022.03.16.)가 기재되어 있습니다.
"최선순위 2022.08.05. 압류 배당요구종기 2025. 2. 7." - 인수 권리1p
주택임차권등기(2024.03.06.)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 또한 구분지상권설정등기(2022.03.16.)가 있습니다.
"매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.03.06. 제28880호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 최선순위 설정일자는 2022.08.05. 압류이며, 매각물건명세서에 주택임차권등기(2024.03.06.)와 구분지상권설정등기(2022.03.16.)가 기재되어 있습니다. "최선순위 2022.08.05. 압류 배당요구종기 2025. 2. 7." | 1p |
인수 권리 | 주택임차권등기(2024.03.06.)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 또한 구분지상권설정등기(2022.03.16.)가 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.03.06. 제28880호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." | 1p |
특수권리·체납 (1건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 구분지상권1p
별도등기된 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2022.03.16. 제31046호)가 있습니다.
"별도등기된 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2022.03.16. 제31046호) 있음."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
구분지상권 | 별도등기된 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2022.03.16. 제31046호)가 있습니다. "별도등기된 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2022.03.16. 제31046호) 있음." | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (2건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 우○희가 보증금 3.2억으로 권리신고 및 배당요구를 하였으나, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" - 정비구역 해당1p
본건은 '동자동 제8구역 도시환경정비사업' 구역에 위치하며, 사업시행자는 (주)케이비부동산 신탁입니다. 정비사업 진행 상황을 확인해야 합니다.
"이 사건 목적물은 '동자동 제8구역 도시환경정비사업' 구역으로, 조합방식이 아닌 (주)케이비부동산 신탁을 사업시행자로 하여 이전고시('15.03.27.) 완료"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 가능성 | 임차인 우○희가 보증금 3.2억으로 권리신고 및 배당요구를 하였으나, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" | 1p |
| 정비구역 해당 | 본건은 '동자동 제8구역 도시환경정비사업' 구역에 위치하며, 사업시행자는 (주)케이비부동산 신탁입니다. 정비사업 진행 상황을 확인해야 합니다. "이 사건 목적물은 '동자동 제8구역 도시환경정비사업' 구역으로, 조합방식이 아닌 (주)케이비부동산 신탁을 사업시행자로 하여 이전고시('15.03.27.) 완료" | 1p |
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🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
2.9억
임차인 보증금 인수
대항력 O + 배당요구 X 인 경우
3.2억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
6.1억 ~ 6.3억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
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AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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🔴 위험 신호경기도 시흥시
경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 4층비420호 (배곧동,배곧두손지젤타워)
최저 입찰가
939만원
감정가 1억 6,300만원
5년 보유 수익률
+320.0%
자가 거주 가정
💎초저가
🗓 내일 경매🟡 확인 필요경기도 김포시
경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층비05-110호
최저 입찰가
5,733만원
감정가 1억 1,700만원
5년 보유 수익률
+39.1%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후🟡 확인 필요경기도 부천시
경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 15층1502호
최저 입찰가
2억 2,246만원
감정가 4억 5,400만원
5년 보유 수익률
+50.0%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후이 매물 분석 어땠어요?
30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
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ⓘ
본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.