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부천지원·2025타경5006
경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층비05-110호
경기도 김포시 · 오피스텔 · 전용 22.02㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🟡
유찰 2회 — 점검 권장
위험도27/100
유찰 2회 — 가격 하락 원인을 한 번 살펴보세요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 오피스텔(업무시설) |
|---|---|
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 22.02㎡ (6.66평)(연면적 120026.28㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 2,206,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2022-05-12(건축물대장) |
| 감정평가액 | 1.17억 (117,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 5,733만 (57,330,000원) · 49% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +3%
위치
경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층비05-110호 [집합건물 철근콘크리트구조 22.019㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
준주거지역경기도 김포시
용도구역
토지거래계약에관한허가구역제1종지구단위계획구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 김포다올요양병원165m
- 김포리온한방병원354m
- 김포H병원384m
🛒대형마트(3)
- 롯데슈퍼프레시 김포한강로점258m
- 이마트 김포한강점824m
- 이마트 김포한강점 문화824m
🏫학교(5)
- 나래중학교465m
- 나비초등학교472m
- 김포구래초등학교695m
🚇지하철역(2)
- 양촌역 김포골드라인556m
- 구래역 김포골드라인915m
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도업무시설
구조철근콘크리트구조
연면적120026.28㎡
사용승인일2022-05-12
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
1억 1,700만원
최저 입찰가
5,733만원49%
예상 낙찰가
6,500만원
주변 시세
1억 2,870만원
개별공시지가 · 2,206,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +3%)
적정 입찰가 밴드
예상 6,500만
5,733만7,500만
🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 점, 22㎡ 오피스텔로 임차인 부담이 없고 인근 거래사례(9층 1.2억)를 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +0.6%
+3.0%
공시가 (2026)
221만/㎡ × 22㎡
4,857만원
추정 낙찰가
56% of 감정가
6,500만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+1,653만원
매각가 1.11억
단기 양도세
−2,301만원
매각차익 0.46억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 0.65억 · 시세 (협상 후) 1.17억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +0.6%/년— 이 지역 공시가 5년 +3% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+3,218만원
매각가 1.21억 · 자기자본 0.71억
5년 ROI
+45.3%
연 환산 9.1%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 1.12억 | +1,639만원 | +23.1% | +1,858만원 | +26.1% |
| 3년 | 1.13억 | +2,801만원 | +39.4% | +3,457만원 | +48.6% |
| 5년 | 1.14억 | +2,781만원 | +39.1% | +3,873만원 | +54.5% |
| 10년 | 1.18억 | +2,733만원 | +38.5% | +4,918만원 | +69.2% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 0.71억 · 이자 0만원
+2,781만원
ROI +39.1%
50% 대출
자기 0.48억 · 이자 975만원
+1,806만원
ROI +37.4%
70% 대출
자기 0.39억 · 이자 1,365만원
+1,416만원
ROI +36.1%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −7,108만원 | −7,108만원 |
| 보유 1년차 | −64만원 | −7,172만원 |
| 보유 2년차 | −64만원 | −7,236만원 |
| 보유 3년차 | −64만원 | −7,301만원 |
| 보유 4년차 | −64만원 | −7,365만원 |
| 보유 5년차 | −64만원 | −7,429만원 |
| 매각 | +10,647만원 | +3,218만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 1.06억
+1,938만원
ROI +27.3%
+0%/년
매각가 1.17억
+2,784만원
ROI +39.2%
+2%/년기본 가정
매각가 1.29억
+3,701만원
ROI +52.1%
+4%/년
매각가 1.42억
+4,693만원
ROI +66.0%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
0.57억
취득세 (3.5%)
228만원
법무비
80만원
수리 추정 (22㎡)
300만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
146만원
유지·수리비 (5년 누적)
176만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
60만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
1,343만원
5년 후 매각가
1.21억
= 순수익
+3,218만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.57억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 1.17억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 연 시세 상승률 = +0.6% (이 지역 공시가 5년 +3% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.75억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 49%까지 떨어진 매물
- 🔄회차두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
- 📊시세주변 시세 대비 약 55% 저렴
- 🚇교통양촌역 김포골드라인 도보 7분 (550m)
- 🏫학군나래중학교 도보 6분
- 🛒생활롯데슈퍼프레시 김포한강로점 250m
회차 일정
지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-04-21
1억 1,700만원
유찰회차
2
2026-06-02
8,190만원
유찰회차
3
2026-07-07
5,733만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 5,733만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (1건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 없음1p
매각물건명세서와 현황조사서 모두 임차인 표시 없음. 보증금 인수 가능성 낮음.
"조사된 임차내역없음"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 없음 | 매각물건명세서와 현황조사서 모두 임차인 표시 없음. 보증금 인수 가능성 낮음. "조사된 임차내역없음" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
근저당 1건 표시됨 (2022.6.24. 설정). 매각으로 소멸.
"최선순위 2022.6.24.근저당 설정"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당 1건 표시됨 (2022.6.24. 설정). 매각으로 소멸. "최선순위 2022.6.24.근저당 설정" | 1p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
👥
임차인 거주 — 대항력 없음 (인수 X)
임차인이 있지만 말소기준권리보다 늦어 대항력 없어요. 보증금 인수 없이 인도명령 가능.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2인도명령 신청2-4주예상 비용: 10만원 내외
- 3임차인 명도 협상 (이사비)4-8주예상 비용: 200-500만원
- 4(불응 시) 강제집행4-6주예상 비용: 300-500만원
예상 명도 기간8~16주(약 2~4개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
5,733만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
200만원 ~ 500만원
총 예상 인수 비용
5,933만원 ~ 6,233만원
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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🔴 위험 신호경기도 시흥시
경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 4층비420호 (배곧동,배곧두손지젤타워)
최저 입찰가
939만원
감정가 1억 6,300만원
5년 보유 수익률
+320.0%
자가 거주 가정
💎초저가
🗓 내일 경매🟡 확인 필요경기도 부천시
경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 15층1502호
최저 입찰가
2억 2,246만원
감정가 4억 5,400만원
5년 보유 수익률
+50.0%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후🟡 확인 필요서울특별시 용산구
서울특별시 용산구 한강대로 366 10층비1013호 (동자동,트윈시티남산)
최저 입찰가
2억 8,800만원
감정가 3억 6,000만원
5년 보유 수익률
+18.2%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매이 매물 분석 어땠어요?
30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.