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부천지원·2023타경45888
경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 10층비10-103호 (구래동,현대썬앤빌더킹)
경기도 김포시 · 오피스텔 · 전용 22.02㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
🔵
분석 대기
AI 분석 대기 중이에요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 오피스텔 |
|---|---|
| 전용 면적 | 22.02㎡ (6.66평) |
| 감정평가액 | 1.22억 (122,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 4,184.6만 (41,846,000원) · 34% |
위치
경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 10층비10-103호 (구래동,현대썬앤빌더킹) [집합건물 철근콘크리트구조 22.019㎡]
지도 불러오는 중...
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
1억 2,200만원
최저 입찰가
4,184만원34%
예상 낙찰가
4,603만원
주변 시세
1억 3,420만원
적정 입찰가 밴드
예상 4,603만
4,185만5,440만
유사 낙찰 데이터가 모이는 중이에요. 현재는 매물 특성 기반 추정 범위예요.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+2,955만원
매각가 1.17억
단기 양도세
−3,516만원
매각차익 0.71억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 0.46억 · 시세 (협상 후) 1.22억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+5,777만원
매각가 1.35억 · 자기자본 0.51억
5년 ROI
+112.3%
연 환산 22.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 1.18억 | +2,982만원 | +58.0% | +3,209만원 | +62.4% |
| 3년 | 1.23억 | +5,040만원 | +98.0% | +5,723만원 | +111.3% |
| 5년 | 1.28억 | +5,287만원 | +102.8% | +6,426만원 | +124.9% |
| 10년 | 1.41억 | +5,971만원 | +116.1% | +8,249만원 | +160.4% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 0.51억 · 이자 0만원
+5,287만원
ROI +102.8%
50% 대출
자기 0.35억 · 이자 690만원
+4,596만원
ROI +130.1%
70% 대출
자기 0.29억 · 이자 967만원
+4,320만원
ROI +149.6%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −5,144만원 | −5,144만원 |
| 보유 1년차 | −67만원 | −5,211만원 |
| 보유 2년차 | −67만원 | −5,278만원 |
| 보유 3년차 | −67만원 | −5,345만원 |
| 보유 4년차 | −67만원 | −5,413만원 |
| 보유 5년차 | −67만원 | −5,480만원 |
| 매각 | +11,257만원 | +5,777만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 1.10억
+3,854만원
ROI +74.9%
+0%/년
매각가 1.22억
+4,736만원
ROI +92.1%
+2%/년기본 가정
매각가 1.35억
+5,693만원
ROI +110.7%
+4%/년
매각가 1.48억
+6,727만원
ROI +130.8%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
0.42억
취득세 (3.5%)
161만원
법무비
80만원
수리 추정 (22㎡)
300만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
153만원
유지·수리비 (5년 누적)
183만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
67만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
2,146만원
5년 후 매각가
1.35억
= 순수익
+5,777만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.42억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 1.22억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.83억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 34%까지 떨어진 매물
- 🔄회차3회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
- 📊시세주변 시세 대비 약 69% 저렴
⚠️
주의
현재 발견 없음지금까지 분석한 데이터에서 큰 위험 신호 없어요.
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
🚪
빈 집 — 점유자 없음
현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주예상 비용: 취득세 등 별도
- 2현장 확인 + 잔여 동산 처리1주예상 비용: 20-50만원
예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
4,185만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
20만원 ~ 50만원
총 예상 인수 비용
4,205만원 ~ 4,235만원
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
공식 매각자료 원본
AI 분석 후 매각자료 페이지가 여기에 표시돼요
📚
이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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🟡 확인 필요경기도 김포시
경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층비05-110호
최저 입찰가
5,733만원
감정가 1억 1,700만원
5년 보유 수익률
+39.1%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후🔴 위험 신호경기도 시흥시
경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 4층비420호 (배곧동,배곧두손지젤타워)
최저 입찰가
939만원
감정가 1억 6,300만원
5년 보유 수익률
+320.0%
자가 거주 가정
💎초저가
🗓 내일 경매🟡 확인 필요경기도 부천시
경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 15층1502호
최저 입찰가
2억 2,246만원
감정가 4억 5,400만원
5년 보유 수익률
+50.0%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후🟡 확인 필요서울특별시 용산구
서울특별시 용산구 한강대로 366 10층비1013호 (동자동,트윈시티남산)
최저 입찰가
2억 8,800만원
감정가 3억 6,000만원
5년 보유 수익률
+18.2%
자가 거주 가정
📉조금 할인
🗓 내일 경매이 매물 분석 어땠어요?
30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.