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안산지원·2024타경2077
경기도 광명시 양지로 7 105동 45층4502호 (일직동,유-플래닛 광명역 데시앙)
경기도 광명시 · 아파트 · 전용 84.95㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🟡
확인 필요 2건
위험도30/100
2가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 아파트(공동주택) |
|---|---|
| 실제 사용 용도 | 옥외승강기(건축물대장) |
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 84.95㎡ (25.70평)(연면적 8.56㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 6,079,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2019-12-31(건축물대장) |
| 감정평가액 | 13.31억 (1,331,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 9.32억 (931,700,000원) · 70% |
| 주변 시세 (참고) | 9.30억 (929,847,697원)(광명시 68~102㎡ 아파트 최근 6개월 673건 평균) |
비고
· 공시지가 5년 변동 +15%
위치
경기도 광명시 양지로 7 105동 45층4502호 (일직동,유-플래닛 광명역 데시앙) [집합건물 철근콘크리트구조 84.9500㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
일반상업지역경기도 광명시
용도구역
토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역제1종지구단위계획구역
주변 시설
🛒대형마트(3)
- GS더프레시 광명데시앙점106m
- 롯데슈퍼프레시 광명일직점234m
- 코스트코코리아 광명점571m
🏥병원(3)
- 광명주니어소아치과의원155m
- 유앤아이의원 광명점156m
- 아이민트안과의원156m
🚇지하철역(1)
- 광명역 1호선422m
🏫학교(5)
- 빛가온초등학교613m
- 빛가온중학교754m
- 광휘고등학교1.2km
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
실제 사용 용도옥외승강기
구조철근콘크리트구조
연면적8.56㎡
사용승인일2019-12-31
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
13억 3,100만원
최저 입찰가
9억 3,170만원70%
예상 낙찰가
9억 3,170만원
주변 시세
9억 2,984만원
📊
시세 근거 · 광명시 68~102㎡ 아파트 최근 6개월 673건 평균
개별공시지가 · 6,079,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +15%)
적정 입찰가 밴드
예상 9.3억
9.3억9.3억
🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 수준이며, 임차인이 있으나 보증금 미명시, 아파트 전용 84.95㎡로 수요가 있는 점을 고려할 때 최저가 수준에서 낙찰 가능성이 높음.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +3.0%
+15.0%
같은 면적 매매 시세
광명시 68~102㎡ 아파트 최근 6개월 673건 평균
9억 2,984만원
공시가 (2026)
608만/㎡ × 85㎡
5억 1,641만원
추정 낙찰가
70% of 감정가
9억 3,170만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−10,323만원
매각가 8.96억
단기 양도세
−0만원
매각차익 -0.36억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 9.32억 · 시세 (협상 후) 8.83억 (광명시 68~102㎡ 아파트 최근 6개월 673건 평균) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.8%/년— 이 지역 공시가 5년 +15% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
−2,599만원
매각가 10.2억 · 자기자본 9.92억
5년 ROI
−2.6%
연 환산 -0.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 9.08억 | −9,311만원 | −9.4% | −7,575만원 | −7.6% |
| 3년 | 9.61억 | −5,786만원 | −5.8% | −577만원 | −0.6% |
| 5년 | 10.2억 | −2,599만원 | −2.6% | +6,083만원 | +6.1% |
| 10년 | 11.7억 | +6,446만원 | +6.5% | +23,809만원 | +24.0% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 9.92억 · 이자 0만원
−2,599만원
ROI −2.6%
50% 대출
자기 6.66억 · 이자 13,976만원
−16,574만원
ROI −24.9%
70% 대출
자기 5.36억 · 이자 19,566만원
−22,165만원
ROI −41.4%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −99,211만원 | −99,211만원 |
| 보유 1년차 | −486만원 | −99,697만원 |
| 보유 2년차 | −486만원 | −100,183만원 |
| 보유 3년차 | −486만원 | −100,668만원 |
| 보유 4년차 | −486만원 | −101,154만원 |
| 보유 5년차 | −486만원 | −101,640만원 |
| 매각 | +99,041만원 | −2,599만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 8.41억
−18,010만원
ROI −18.2%
+0%/년
매각가 9.30억
−9,120만원
ROI −9.2%
+2%/년기본 가정
매각가 10.3억
−1,788만원
ROI −1.8%
+4%/년
매각가 11.3억
+6,094만원
ROI +6.1%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
9.32억
취득세 (3.5%)
3,261만원
법무비
80만원
수리 추정 (85㎡)
1,200만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
1,104만원
유지·수리비 (5년 누적)
1,325만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
508만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
2,037만원
5년 후 매각가
10.2억
= 순수익
−2,599만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (9.32억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 9.30억 (광명시 68~102㎡ 아파트 최근 6개월 673건 평균)
- · 연 시세 상승률 = +2.8% (이 지역 공시가 5년 +15% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (13.3억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가에서 30% 할인된 가격
- 🚇교통광명역 1호선 도보 5분 (400m)
- 🏫학군빛가온초등학교 도보 8분
- 🛒생활GS더프레시 광명데시앙점 100m
⚠️
주의
회차 일정
지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌어요.
회차
1
2024-09-19
13억 3,100만원
유찰회차
2
2024-10-31
9억 3,170만원
변경회차
3
2026-07-02
9억 3,170만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 9억 3,170만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 박○일 (4502호)1p
임차인 박○일, 4502호, 전입신고일 2020-08-20, 보증금 및 차임은 명시되지 않음. 대항력 요건(전입신고)이 말소기준권리(2020-05-21)보다 늦어 배당요구를 하지 않으면 보증금이 인수될 가능성이 낮으나, 배당요구 여부 확인 필요.
"박○일 4502호 현황조사 2020.08.20 임차인" - 점유자 박○일 (4502호)1p
현황조사서에 점유자로 박○일이 기재되어 있으며, 점유의 권원은 임차인으로 표시됨.
"임대차관계: 1명"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 박○일 (4502호) | 임차인 박○일, 4502호, 전입신고일 2020-08-20, 보증금 및 차임은 명시되지 않음. 대항력 요건(전입신고)이 말소기준권리(2020-05-21)보다 늦어 배당요구를 하지 않으면 보증금이 인수될 가능성이 낮으나, 배당요구 여부 확인 필요. "박○일 4502호 현황조사 2020.08.20 임차인" | 1p |
점유자 박○일 (4502호) | 현황조사서에 점유자로 박○일이 기재되어 있으며, 점유의 권원은 임차인으로 표시됨. "임대차관계: 1명" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
근저당권 설정일자 2020-05-21이 말소기준권리입니다.
"최선순위 2020.05.21. 근저당권 설정"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당권 설정일자 2020-05-21이 말소기준권리입니다. "최선순위 2020.05.21. 근저당권 설정" | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (1건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 박○일이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액 배당받지 못한 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 가능성 | 임차인 박○일이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액 배당받지 못한 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" | 1p |
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🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
9.3억
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
5.3억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
14.7억 ~ 14.8억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
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AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.