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울산지방법원·2025타경1294
경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 103동 5층502호
경상남도 양산시 · 아파트 · 전용 49.71㎡ · 집합건물 철근콘크리트조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
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분석 대기
AI 분석 대기 중이에요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 아파트 |
|---|---|
| 전용 면적 | 49.71㎡ (15.04평) |
| 감정평가액 | 8,100만 (81,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 8,100만 (81,000,000원) · 100% |
위치
경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 103동 5층502호 [집합건물 철근콘크리트조 49.71㎡]
지도 불러오는 중...
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
8,100만원
최저 입찰가
8,100만원100%
예상 낙찰가
8,100만원
주변 시세
8,910만원
적정 입찰가 밴드
예상 8,100만
8,100만8,100만
유사 낙찰 데이터가 모이는 중이에요. 현재는 매물 특성 기반 추정 범위예요.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−1,452만원
매각가 0.78억
단기 양도세
−0만원
매각차익 -0.03억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 0.81억 · 시세 (협상 후) 0.81억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
−692만원
매각가 0.89억 · 자기자본 0.92억
5년 ROI
−7.6%
연 환산 -1.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 0.78억 | −1,396만원 | −15.2% | −1,245만원 | −13.6% |
| 3년 | 0.82억 | −1,181만원 | −12.9% | −728만원 | −7.9% |
| 5년 | 0.85억 | −1,017만원 | −11.1% | −261만원 | −2.9% |
| 10년 | 0.94억 | −563만원 | −6.1% | +949만원 | +10.4% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 0.92억 · 이자 0만원
−1,017만원
ROI −11.1%
50% 대출
자기 0.63억 · 이자 1,215만원
−2,232만원
ROI −35.3%
70% 대출
자기 0.52억 · 이자 1,701만원
−2,718만원
ROI −52.3%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −9,164만원 | −9,164만원 |
| 보유 1년차 | −45만원 | −9,208만원 |
| 보유 2년차 | −45만원 | −9,253만원 |
| 보유 3년차 | −45만원 | −9,297만원 |
| 보유 4년차 | −45만원 | −9,342만원 |
| 보유 5년차 | −45만원 | −9,386만원 |
| 매각 | +8,694만원 | −692만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 0.73억
−2,090만원
ROI −22.8%
+0%/년
매각가 0.81억
−1,316만원
ROI −14.4%
+2%/년기본 가정
매각가 0.89억
−681만원
ROI −7.4%
+4%/년
매각가 0.99억
+6만원
ROI +0.1%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
0.81억
취득세 (3.5%)
284만원
법무비
80만원
수리 추정 (50㎡)
700만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
101만원
유지·수리비 (5년 누적)
122만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
45만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
204만원
5년 후 매각가
0.89억
= 순수익
−692만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.81억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 0.81억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.22억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
🚪
빈 집 — 점유자 없음
현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주예상 비용: 취득세 등 별도
- 2현장 확인 + 잔여 동산 처리1주예상 비용: 20-50만원
예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
8,100만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
20만원 ~ 50만원
총 예상 인수 비용
8,120만원 ~ 8,150만원
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
공식 매각자료 원본
AI 분석 후 매각자료 페이지가 여기에 표시돼요
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이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.