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울산지방법원·2025타경1262
울산광역시 울주군 온양읍 남창리 155-1 이채리움 5층502호
울산광역시 울주군 · 아파트 · 전용 82.53㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
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분석 대기
AI 분석 대기 중이에요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 아파트 |
|---|---|
| 전용 면적 | 82.53㎡ (24.97평) |
| 감정평가액 | 2.39억 (239,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 2.39억 (239,000,000원) · 100% |
위치
울산광역시 울주군 온양읍 남창리 155-1 이채리움 5층502호 [집합건물 철근콘크리트구조 82.5303㎡]
지도 불러오는 중...
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
2억 3,900만원
최저 입찰가
2억 3,900만원100%
예상 낙찰가
2억 3,900만원
주변 시세
2억 6,290만원
적정 입찰가 밴드
예상 2.4억
2.4억2.4억
유사 낙찰 데이터가 모이는 중이에요. 현재는 매물 특성 기반 추정 범위예요.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−3,263만원
매각가 2.29억
단기 양도세
−0만원
매각차익 -0.10억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 2.39억 · 시세 (협상 후) 2.39억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
−1,020만원
매각가 2.64억 · 자기자본 2.60억
5년 ROI
−3.9%
연 환산 -0.8%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 2.32억 | −3,098만원 | −11.9% | −2,652만원 | −10.2% |
| 3년 | 2.41억 | −2,464만원 | −9.5% | −1,125만원 | −4.3% |
| 5년 | 2.51억 | −1,981만원 | −7.6% | +251만원 | +1.0% |
| 10년 | 2.77억 | −640만원 | −2.5% | +3,822만원 | +14.7% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 2.60억 · 이자 0만원
−1,981만원
ROI −7.6%
50% 대출
자기 1.77억 · 이자 3,585만원
−5,566만원
ROI −31.5%
70% 대출
자기 1.43억 · 이자 5,019만원
−7,000만원
ROI −48.9%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −26,017만원 | −26,017만원 |
| 보유 1년차 | −131만원 | −26,148만원 |
| 보유 2년차 | −131만원 | −26,279만원 |
| 보유 3년차 | −131만원 | −26,411만원 |
| 보유 4년차 | −131만원 | −26,542만원 |
| 보유 5년차 | −131만원 | −26,674만원 |
| 매각 | +25,654만원 | −1,020만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 2.16억
−5,145만원
ROI −19.8%
+0%/년
매각가 2.39억
−2,860만원
ROI −11.0%
+2%/년기본 가정
매각가 2.64억
−987만원
ROI −3.8%
+4%/년
매각가 2.91억
+1,039만원
ROI +4.0%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
2.39억
취득세 (3.5%)
837만원
법무비
80만원
수리 추정 (83㎡)
1,200만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
299만원
유지·수리비 (5년 누적)
359만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
132만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
602만원
5년 후 매각가
2.64억
= 순수익
−1,020만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.39억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 2.39억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (3.58억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
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빈 집 — 점유자 없음
현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주예상 비용: 취득세 등 별도
- 2현장 확인 + 잔여 동산 처리1주예상 비용: 20-50만원
예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
2.4억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
20만원 ~ 50만원
총 예상 인수 비용
2.4억 ~ 2.4억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
공식 매각자료 원본
AI 분석 후 매각자료 페이지가 여기에 표시돼요
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이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.