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동부지원·2023타경564
부산광역시 해운대구 해운대로161번길 12 104동 4층402호 (재송동,센텀동부센트레빌)
부산광역시 해운대구 · 아파트 · 전용 117.41㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
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분석 대기
AI 분석 대기 중이에요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 아파트 |
|---|---|
| 전용 면적 | 117.41㎡ (35.52평) |
| 감정평가액 | 7.30억 (730,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 3.58억 (357,700,000원) · 49% |
위치
부산광역시 해운대구 해운대로161번길 12 104동 4층402호 (재송동,센텀동부센트레빌) [집합건물 철근콘크리트구조 117.4122㎡]
지도 불러오는 중...
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
7억 3,000만원
최저 입찰가
3억 5,770만원49%
예상 낙찰가
3억 9,347만원
주변 시세
8억 300만원
적정 입찰가 밴드
예상 3.9억
3.6억4.7억
유사 낙찰 데이터가 모이는 중이에요. 현재는 매물 특성 기반 추정 범위예요.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
같은 면적 매매 시세
재송동 센텀동부센트레빌 13건 median (국토부 실거래)
5억 5,500만원
추정 낙찰가
54% of 감정가
3억 9,347만원
🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가
약 1.6억 차이(29% 낮음)
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
인근 실거래
재송동 센텀동부센트레빌 · 최근 6개월 13건 · 국토부 실거래가
최저
5억
중앙
5.5억
최고
6.8억
단지
면적
층
일자
금액
센텀동부센트레빌재송동
85㎡
6
26.04
5억
센텀동부센트레빌재송동
85㎡
11
26.03
5.3억
센텀동부센트레빌재송동
85㎡
8
26.02
6억
센텀동부센트레빌재송동
85㎡
11
26.02
5.4억
센텀동부센트레빌재송동
85㎡
11
26.02
6.2억
* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 단지 거래만. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+11,502만원
매각가 7.00억
단기 양도세
−15,193만원
매각차익 3.07억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 3.93억 · 시세 (협상 후) 7.30억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+25,401만원
매각가 8.06억 · 자기자본 4.28억
5년 ROI
+59.3%
연 환산 11.9%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 7.07억 | +11,660만원 | +27.2% | +13,023만원 | +30.4% |
| 3년 | 7.36억 | +20,990만원 | +49.0% | +25,080만원 | +58.6% |
| 5년 | 7.66억 | +22,466만원 | +52.5% | +29,282만원 | +68.4% |
| 10년 | 8.45억 | +26,560만원 | +62.1% | +40,192만원 | +93.9% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 4.28억 · 이자 0만원
+22,466만원
ROI +52.5%
50% 대출
자기 2.90억 · 이자 5,902만원
+16,564만원
ROI +57.1%
70% 대출
자기 2.35억 · 이자 8,263만원
+14,204만원
ROI +60.4%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −42,804만원 | −42,804만원 |
| 보유 1년차 | −402만원 | −43,206만원 |
| 보유 2년차 | −402만원 | −43,607만원 |
| 보유 3년차 | −402만원 | −44,009만원 |
| 보유 4년차 | −402만원 | −44,410만원 |
| 보유 5년차 | −402만원 | −44,812만원 |
| 매각 | +70,212만원 | +25,401만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 6.60억
+13,633만원
ROI +31.8%
+0%/년
매각가 7.30억
+18,914만원
ROI +44.2%
+2%/년기본 가정
매각가 8.06억
+24,635만원
ROI +57.6%
+4%/년
매각가 8.88억
+30,823만원
ROI +72.0%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
3.58억
취득세 (3.5%)
1,377만원
법무비
80만원
수리 추정 (117㎡)
2,000만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
913만원
유지·수리비 (5년 누적)
1,095만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
403만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
9,983만원
5년 후 매각가
8.06억
= 순수익
+25,401만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (3.58억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 7.30억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (10.9억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 49%까지 떨어진 매물
- 🔄회차두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
- 📊시세주변 시세 대비 약 55% 저렴
⚠️
주의
현재 발견 없음지금까지 분석한 데이터에서 큰 위험 신호 없어요.
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
🚪
빈 집 — 점유자 없음
현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주예상 비용: 취득세 등 별도
- 2현장 확인 + 잔여 동산 처리1주예상 비용: 20-50만원
예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
3.6억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
20만원 ~ 50만원
총 예상 인수 비용
3.6억 ~ 3.6억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
공식 매각자료 원본
AI 분석 후 매각자료 페이지가 여기에 표시돼요
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이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.